철산주공 13단지는 광명 철산동에서 가장 주목받는 재건축 아파트이다. 26년 4월 성공적으로 조합설립총회를 마치면서 법정단체인 조합을 구성하였다. 상가합의 역시 초단기간 내에 해결하면서 상가 문제 때문에 진행이 지지부진한 재건축 단지에게 훌륭한 모범을 보였다.

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철산주공 12, 13단지 아파트는 광명시 재건축 단지 중에서도 상당히 좋은 입지로 평가받는 만큼 시세 역시 평당 5~6천의 분양가를 보일 것으로 기대하고 있다. 오늘은 광명 철산주공 13단지 재건축 분담금 사업성 분석입니다.

​철산주공 13단지는 1986년 입주한 2,460세대 규모의 아파트이다. 7호선 철산역 초역세권, 초품아, 28~42평의 대형평수로 이루어진 아파트라 철산주공 대장이라고 평가받는다. 평균 대지지분이 큰 덕분에 12단지보다 더 분담금이 적은 만큼 가격에 반영되어있다.

철산주공 13단지 조합은 기존 2,460세대에서 지하 3층~지상 49층, 19개동의 3,719세대 아파트로 계획하고 있다. 올해 하반기 시공사 선정을 목표로 하고 있으며 대우, 현대, 삼성물산 등의 상위 TOP 클래스 건설사들이 관심을 가지고 있다.

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추진위원회 측에서 상가합의를 미연에 원활히 이끌어낸 단지이다. 상가 합의서에선 상가 소유주의 아파트 분양권 확보를 놓고 정관비율을 0.1로 조정하였다. 이는 아파트 조합원들과 동일한 기준으로 적용하며 이주비 대출도 차별하지 않는다. 이렇게 가능할 수 있는 이유는 철산주공13단지의 사업성이 높기 때문이다.

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설계사의 경우 "희림종합건축사무소"로 선정되었고 희림 측에선 16개동 주동배치로 전체 소유주들이 안양천을 관망할 수 있도록 구성하였다. 진출입로를 3개소로 편성하여 교통혼잡을 최소화하고 학교는 존치하여 향후 초품아로의 장점을 극대화할 것으로 보인다.

철산주공13단지의 사업면적은 49,800평이며 용적률은 170%이다. 재건축을 통해 최대 330%의 용적률을 적용한다고 하지만 그만큼 임대주택 비율이 늘고 기부채납이 많아지는 만큼 300%로 가정해서 분석했다.

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기존 연면적은 84,660평이며 용적률 300%를 적용한 연면적은 149,400평이다. 이때, 임대주택 비율 15% 22,410평, 정비기반시설 5% 7,470평, 상가면적 1천평을 가정하면 일반분양 면적은 33,860평이다.

공사비는 평당 900만원으로 가정했다. 광명시의 위상이 굉장히 오르고 현재 평당 5천만원 이상의 분양가에도 불구하고 완판되는 것을 보면 광명 대장인 만큼 고급 자재 및 디자인을 충분히 적용할 것으로 본다. 그리고 전쟁의 여파와 노랑봉투법, 인플레이션으로 인한 공사비, 인건비 상승으로 공사비를 높게 잡았다.

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총 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.8배하였다. 정비기반시설 역시 평당 900만원으로 잡았다. 공사비는 24,202억이다. 기타사업비는 철거비, 설계비, 감리비, 조합운영비, 예비비, 세금, 국공유지매입비 등을 고려하여 4,800억으로 잡았다. 총 비용은 29,002억이다.

현재 공시지가는 평당 2,800만원~3,400만원 수준이다. 그래서 평당 3,100만원으로 가정하여 감정평가액 보정률 1.4배를 적용하였다. 감정평가액은 평당 4,340만원이고 조합원 총 종전자산평가액은 36,742억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 5천만원으로 가정했는데, 평당 5천이면 현재 철산역자이의 분양가와 비슷하다. 조합원 분양수익은 42,300억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 3,361억이다.

상가는 평당 4천으로 가정하면 상가수익은 400억이다. 일반분양가는 평당 6천으로 가정했고 이는 25평이 15억, 34평이 20억 수준이다. 일반분양 수익은 20,316억이다. 총 수익은 66,377억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 조합원 총 종전자산평가액}이므로 1.01이다. 높은 공사비와 높은 분양가를 적용했음에도 불구하고 1이 넘는 사업성이 나온다. 만약, 조합원이 평당 4,340만원 수준의 감정평가액으로 25평을 가진다면 종전자산평가액은 10억 8,500만원이다.

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권리가액은 비례율 1.01을 곱한 값이므로 10억 9,585만원이다. 조합원 분양가가 평당 5천이었으므로 25평이면 12억 5천만원이기에 분담금은 1억 5,415만원 밖에 나오지 않는다.