주택임대사업자의 혜택, 세금감면

주택임대사업자

※ 주택임대사업자는 LH나 SH와 같은 공공주택사업자가 아닌 자로서 1채 이상의 집을 임대사업을 위해 "임대사업자 등록"을 한 사람을 주택임대사업자라 한다.

※ 민간임대주택을 임대목적으로 제공하는 주택으로 임대사업자가 같은법 같은조에 따라 등록한 주택인데, 임대주택은 취득유형에 따라 민간건설임대주택, 민간매입임대주택으로 구분되며 임대 의무기간에 따라 공공지원, 장기일반민간임대주택으로 구분된다.

※ 현재 주택 1채 이상 소유하고 있거나 분양, 매매, 건설 등을 통해 주택을 소유할 예정이 있는 경우엔 임대사업자로 등록할 수 있다. 주택임대사업자 등록은 관할 시군구청에 신청하고 관할 세무소에 사업자 신청을 하면 완료된다.

주택임대사업자가 되기 위한 요건

① 임대주택의 수

매입임대주택(다른 사람으로부터 산 주택)은 단독주택 1호, 공동주택 1세대이고 건설임대주택(직접 지은 주택)은 단독주택 2호, 공동주택 2세대이다.

② 임대주택의 규모

전용면적 149㎡(약 45평 이하) 이하로 공시가격이 수도권은 6억원 이하, 지방은 3억원 이하의 주택의 경우 세제혜택을 볼 수 있다. 또한, 전용면적 85㎡(약 25평) 이하로 전용 입식부엌과 수세식 화장실 그리고 목욕시설을 갖춘 주거용 오피스텔로도 주택임대사업을 할 수 있다.

세제혜택을 가장 많이 볼 수 있는 유형은 전용면적 85㎡ 이하로 공시가격 수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하의 주택이다. 장기보유특별공제 70% 적용(의무임대기간 8년 이상) 혜택을 받을 수 있다. 단, 임대료 인상이 연 5% 이내일 경우에만 혜택을 받을 수 있다.

③ 임대기간

세입자가 입주한 날(자신이 소유한 기존주택으로 임대사업을 시작한 사업자등록일)로부터 8년 이상 해당 주택을 임대사업에 사용해야 하며, 만약 이 기간 안에 해당 주택을 팔면 5천만원 이하의 벌금을 내야 한다. 그동안 감면받았던 세금도 물론 모두 돌려줘야 한다. 단기임대주택 4년짜리는 장기일반민간임대주택 8년 등으로 등록 시 최대 4년 한도로 이전의 임대 기간 전체를 장기일반민간임대주택 등의 임대 기간으로 인정해준다.

임대사업자 등록절차

① 주택임대사업자 등록

취득일로부터 60일 이내(준공은 90일 이내)에 등록해야 하며, 취득세 감면을 받으려면 거주시 시, 군, 구청의 주택과에 취득일 전에 등록해야 한다. 임대사업자등록 신청 시 사업자등록 신청서를 함께 제출하면 사업자신고등록을 따로 하지 않아도 된다.

현재는 24년까지 신축분양에만 취득세 감면 혜택이 있고 200만원까지가 감면된다. 그리고 입지가 도시 중심이거나 시설이 매우 좋다면 85%까지만 면제된다.

② 사업자신고 등록

거주지 세무소에 신고 등록하면 양도소득세 감면혜택을 받을 수 있다. 19년 4월 1일부터 사업자등록 시 임대주택소재지, 주택종류, 전용면적 등이 기재된 "임대주택명세"를 제출해야 한다.

양도주택 비과세는 평생에 1번까지 가능하고 장기보유특별공제도 임대기간에 따라 적용된다.

단, 전용면적 85㎡ 이하여야하고 수도권은 6억 이하, 지방은 3억 이하여야만 한다.

③ 재산세 감면혜택

공공지원, 장기일반의 경우 면적이 60㎡ 이하면 면제 또는 75%까지 감면되나 초과하면 25% 감면되고 주택의 기준시가에 따라 수도권 6억, 비수도권 3억 이하인 경우에만 적용된다.

④ 임대조건 신고

표준임대차계약서를 사용하여 임대차계약을 한 후 30일 이내에 물건지가 있는 시, 군, 구청 주택과에 신고해야 하며, 재계약도 신고해야 한다. 참고로 표준계약서를 사용하지 않으면 과태료(1차 위반 500만원, 2차 위반 700만원, 3차 이상 위반 1천만원)가 부과된다. 단, 기존 임차인이 있는 주택을 주택임대사업으로 등록할 때는 표준계약서가 아닌 기존 계약서라도 무관하다.

임대소득에 대한 소득세 혜택도 "있었다." 22년 12월 31일 이전에 종료되는 임대계약의 임대소득에 대해 주택 1호 임대 75%, 2호 이상 임대시 50% 경감 효과가 있고 2천만원 이하의 임대소득은 등록과 미등록에 따라 필요경비율과 기본 공제 등이 차등적용된다.

⑤ 임대신고

물건지가 있는 세무서의 재산과에 임대차계약 체결 이후 30일 이내에 신고해야 재산세 감면혜택을 받을 수 있고 조건이 변경되면 신고해야 하며, 신고하지 않으면 과태료 100만원이 부과된다.

⑥ 종합부동산세 합산배제 신고

종합부동산세 혜택도 있다. 건설임대와 매입임대가 다르게 적용된다. 건설임대사업자인 경우 2호 이상 임대하면 전용면적 149㎡ 이하 + 공시기자 6억 이하는 종합부동산세가 배제되고 매입임대인의 경우 1호 이상, 수도권 6억, 비수도권 3억 이하인 경우 면적 관계 없이 합산배제된다. 그리고 임대료도 5% 이상 올리면 안된다.

물건지가 있는 세무서에 신고해야 하며, 소유권이나 면적에 변동이 없다면 1회 신청으로 끝난다. (단, 18년 9월 14일 이후로는 종부세 합산이 되나 비조정지역은 합산배제된다.)

단, 주택임대사업자는 주택 수에 포함되고 전입신고도 필요하다. 주택 수가 포함되므로 과세부담에 신경써야 한다. 이번 정부에선 2호 이상 임대 주택을 등록해야 임대사업자 신규 등록이 가능하고 혜택을 받을 수 있게 요건을 강화하려고 한다.