우리나라의 문화와 얼이 살아있는 지역으로 대표적인 것이 "종로구"와 "중구"이다. 특히, 종로구는 야인시대의 김두한이 있던 곳으로 과거 대한민국의 핵심지였다. 하지만 시간이 변하고 사람들도 변함에 따라 이제는 핵심지는 변하여 강남으로 바뀌었다.

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그래도 중구는 구청장의 지휘 하에 여러 노후 불량 거주지들이 재개발 구역지정이 되고 여러 곳에서 재개발 사업을 위한 준비가 되어가는 중이다. 하지만 종로구는 주민동의율이 75%가 초과했음에도 불구하고 재개발 지역으로 지정되지 않는 사태가 발생하고 있다.

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오늘은 구역지정 왜 안되나 종로구 창신9구역 사업성 분담금 분석입니다.

종로구의 창신9구역과 10구역이 주민동의률 75% 이상을 달성했지만, 사업시행자 지정 문턱에서 행정 제동이 발생했다. 그러나 지난 24일 개최된 종로구청장 간담회에서 다수 의견 뿐만 아니라 소수 주민의 의견도 추가로 들어봐야한다는 취지의 발언이 나오면서 지정 고시가 늦어짐을 암시했다.

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창신9구역은 무려 07년도 창신, 숭인뉴타운 지구로 지정되었으나 13년 주민 반대로 취소되었다. 이후 도시재생사업이 추진되었지만 노후 주택과 열악한 기반시설로 소방차도 들어서기 힘든 곳이 되었고 주민요구에 따라 22년 12월 신속통합기획 2차 후보지로 다시 선정되었다.

창신9구역은 동대문역 1, 4호선 접근성과 1, 6호선 동묘역앞역 접근성이 뛰어나다. CBD와 접근성이 좋아 일자리가 CBD인 사람들에게 인기가 높을 것이고 낙상공원, 낙산성곽길, 동대문 상권, 대학병원 등 인프라도 좋다. 게다가 구역 면적도 넓어 창신, 숭인뉴타운이 성공적으로 개발되기만 한다면 종로구의 희소성 있는 아파트로 탄생하여 높은 시세를 기록할 것 이다.

현재 종로, 중구의 대장은 경희궁자이지만 신축이 없어 시세를 견인할 만한 아파트가 부족하다. 이유는 문화재 발굴에 따른 지연과 한국의 전통을 지켜야 한다는 이유로 개발을 반대하는 의견이 있기 때문이다. 추진위 측은 적법한 행정 절차를 지키지 않는다면 행정적 대응을 한다고 예고했다.

창신9구역은 구역면적이 43,378평이며 용적률이 229%, 지하 5층~지상 29층 29개동, 임대주택 325세대, 2,667세대로 계획되었다. 기존 용적률을 알 수 없는 재개발이므로 기존 용적률을 150%로 잡았다. 해당 구역은 단독주택, 노후 빌라들이 즐비한 곳이기에 기존 용적률 자체를 낮게 잡았다.

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기존 연면적은 65,067평이며 용적률 229%를 적용한 연면적은 99,335평이다. 정비기반시설 면적은 15% 14,900평, 임대주택 325세대로 9,933평, 상가 1천평을 가정하면 일반분양 면적은 8,435평이다.

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용적률 자체가 매우 낮기 때문에 향후 용적률 혜택을 받기 위한 정비계획 변경이 일어날 수도 있는 곳이다. 하지만 낙산, 한양도성 같은 문화재 때문에 용적률 상향이 어려울 수 있다.

공사비는 평당 1천만원으로 가정했다. 노랑봉투법에 의한 보수적인 건설인원 운영, 전쟁에 의한 원가 상승, 인플레이션 등을 고려하여 높은 공사비를 적용했다. 하지만 관리처분인가 시에는 현재 가정했던 것보다 더 상승할 수 도 있다.

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총 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 기존 용적률 229%를 적용한 연면적에 1.8배하였다. 총 연면적은 178,803평이며 정비기반시설 역시 평당 1천만원으로 계산했다. 총 공사비는 17,880억이다.

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기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 감리비, 설계비, 국공유지매입비, 금융비용, 세금 등을 고려하여 3,500억으로 가정했다. 총 비용은 21,380억이다.

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감정평가액은 평당 1,300만원 × 1.5배를 적용하면 1평당 1,950만원이므로 조합원 총 종전자산평가액은 12,688억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 4천만원으로 가정했다. 성북구도 20억을 찍는 와중에, 근처 아파트들이 아무리 12~15억 정도라고 해도 신축 프리미엄과 공사비 상승에 따른 분양가 전가를 가정했다. 조합원 분양수익은 26,026억이다.

임대주택 수익은 평당 1,500만원으로 가정하면 1,489억이다. 상가는 평당 3천만원으로 가정하면 상가수익은 300억이다. 일반분양가는 못해도 평당 5~6천 사이이므로 평당 5,800만원으로 가정했다. 평당 5,800이면 25평은 14억, 34평은 18억 수준이다. 일반분양 수익은 4,892억이다. 총 수익은 32,707억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.9가 나온다. 용적률이 낮아 어쩔 수 없이 사업성이 떨어지는 것은 감안해야 하지만, 향후 용적률 상향 가능성도 있고 분양가 상승에 따른 비례율 향상도 기대할 수 있다. 만약, 종전자산평가액이 평당 1,950만원으로 25평이라면 4억 8,750만원이다. 권리가액은 0.9 × 4억 8,750만원 438,750,000원이다.

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조합원 분양가가 평당 4천이면 25평은 10억이고 권리가액이 438,750,000원이라면 분담금은 561,250,000원이 나오므로 조합원 분담금을 낮추려면 어쩔 수 없이 분양가를 더 상승시킬 수 밖에 없다.