오늘은 잠실 신천동의 재건축 대표단지 장미아파트 임장 후기를 정리해본다.

현장 분위기부터 요즘 가장 주목받는 추가 분담금까지 정리해봤다.

입지

장미아파트는 잠실역과 잠실나루역 사이에 위치해 있는 전형적인 더블 초역세권 단지다.

한강변 바로 앞에 위치해 있으며, 롯데월드타워, 아산병원, 석촌호수 등 다양한 인프라를 도보로 이용할 수 있다.

특히 인접한 주공5단지와 함께 재건축이 진행되면서, 잠실 신축벨트의 핵심으로 평가받는 위치다.

단지

준공: 1979년 1월(1·2차), 1984년(3차)

세대수: 장미1·2·3차 합쳐 3,522세대

용적률: 약 184%

난방: 지역난방(열병합)

구조: 복도식

주차: 지상 주차 중심, 다소 협소함

현재 시세는 108타입(33평) 기준 평당가로 환산하면 30억 안팎까지 올라온 것으로 파악되며, 비슷한 면적 기준 주공5단지 36평형은 그보다도 높은 수준에서 거래되고 있다.

현장분위기

장미아파트의 외관은 세월의 흔적이 그대로 느껴지는 모습이었다.

벽면 타일은 군데군데 탈락되거나 변색된 부분이 있었고, 창틀이나 발코니 마감도 오래된 느낌이 강했다.

날씨가 흐린 날이라 더 그런 인상이 들었을 수 있으나, 전형적인 70~80년대 복도식 아파트의 모습이 남아 있는 상태였다.

일부 동은 리모델링이나 샷시 교체가 되어 상대적으로 깔끔해 보였지만, 전반적으로는 리모델링 전 상태 그대로 유지된 동이 더 많아 전체적인 단지 이미지가 노후된 느낌이 강했다.

횡단보도와 마주한 동의 위치를 보며, 대로변과 가까워 차량 소음에 노출될 가능성이 있다는 점도 체크해볼 만했다.

재건축은 이제 본격 궤도에 올랐다

잠실 장미아파트 재건축은 신속통합기획이 적용돼 진행되고 있는데, 한동안 상가 소유자들이 조합설립인가 무효 확인을 구하는 소송을 냈던 게 걸림돌이었다. 이 소송은 법원이 조합 손을 들어주면서 마무리됐고, 이후 항소 없이 최종 확정됐다.

이어 새 조합장이 선출됐고, 서울시가 재건축 정비계획 결정변경 및 경관심의안을 수정가결하면서 사업이 본격적인 추진 국면에 들어섰다. 기존 3,522세대에서 공공주택 551가구를 포함한 총 5,105세대 규모로, 용적률 300% 이하, 최고 49층(약 184m) 대단지로 재건축될 예정이다.

한강 수변과 단지를 연결하는 공원 3곳, 한강과 신설 공원을 잇는 순환형 녹지축, 잠실나루역과 연결되는 중앙광장 등 공간 구조 자체를 새로 짜는 계획도 포함돼 있다.

다만 지금은 정비계획만 통과된 단계이고, 앞으로 건축설계와 사업시행인가, 시공사 선정 등의 절차가 남아 있다. 상가 소송이라는 큰 변수는 넘겼지만, 재건축 특유의 절차 지연 가능성은 여전히 열려 있다고 봐야 한다.

추가 분담금 추정 (조합 소식지 기준)

28평 보유 조합원: 26평 신청 시 3천~7천만 원, 28평 신청 시 2.3억~2.5억, 34평 신청 시 5.7억~6억

33평 보유 조합원: 28평 신청 시 2천~5천만 원, 34평 신청 시 3.6억~4억, 38평 신청 시 6.5억~6.7억

이 외에도 46평, 56평, 65평 보유자 기준으로 신청 평형에 따라 최대 10억 이상 분담금이 산정된 경우도 있다.

일반분양가는 평당 6,600만 원 기준으로 추정됐는데, 이건 정비계획 통과 이전 조합 소식지 기준 추정치라 사업시행인가 이후 공사비 협상 등을 거치며 실제 숫자는 달라질 가능성이 크다. 참고용으로만 보고, 구체적인 판단은 사업시행인가 단계 발표를 다시 확인하는 게 안전하다.

입지와 미래가치를 고려했을 때 재건축 이후 기대감은 상당히 높다.

특히 잠실역과 잠실나루역을 모두 도보로 이용할 수 있는 더블역세권이라는 점은 입지적인 강점으로 작용하며, 한강 조망이 가능한 고층 설계 계획은 향후 프리미엄 형성에 큰 영향을 줄 것으로 보인다.

다만 현재는 복도식 구조와 지상 주차로 인해 거주 만족도에 아쉬움이 있다.

또한 정비계획이 통과됐다고 해서 남은 절차가 순탄하게 흘러간다는 보장은 없고, 토지거래허가구역으로 지정된 만큼 매수 시 실거주 요건을 충족해야 하는 점도 유의해야 한다.

마치며

잠실 아파트 신천동 장미 재건축과 분담금에 대해 현장 중심으로 알아봤다.

연식이 오래되었지만 관리 상태가 좋고, 입지가 워낙 뛰어난 데다 상가 소송이라는 오랜 걸림돌까지 해소되면서 재건축 후 가치는 높아질 것으로 기대된다.

다만 아직 사업시행인가와 시공사 선정 등 남은 절차가 많은 만큼, 지금 나와 있는 분담금 추정치는 어디까지나 참고 수준으로 보고 접근하는 게 좋다.

현재는 실거주자만 매수가 가능해 진입 장벽이 있을 수 있지만, 반대로 실거주자에게는 경쟁이 덜한 지금이 기회일 수도 있다는 생각이 든다.