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집을 사고팔 때 집값만큼 신경 쓰이는 게 바로 세금입니다.
집값이 올라도 막상 팔려고 하면
“세금 빼고 실제로 얼마가 남을까?”부터 계산하게 되죠.
그런데 이번 2026년 부동산 세제개편안을 보면 앞으로는 단순히 얼마나
오래 보유했느냐보다 실제로 얼마나 거주했느냐가 더 중요해질 가능성이 커졌습니다.
오래 보유했더라도 직접 거주하지 않았다면 세금 부담이 지금보다 커질 수 있다는 뜻입니다.
그렇다면 이번 개편안으로 실거주자와 다주택자의 세금은 어떻게 달라지는지 핵심만 정리해보겠습니다.
양도세, 이제는 ‘보유기간’보다 ‘실거주’가 중요
가장 눈에 띄는 변화는 장기보유특별공제입니다.
현재는 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%씩 공제해 최대 80%까지 적용받을 수 있습니다.
하지만 개편안에서는 보유 공제는 줄이고 거주 공제를 확대하는 방향이 제시됐습니다.
특히 2029년 이후에는 보유기간에 따른 공제가 사실상 사라지고 거주기간 중심으로 바뀌는 구조입니다.
즉, 집을 10년 넘게 가지고 있었다고 해도 실제 거주하지 않았다면 장특공
혜택을 충분히 받기 어려워질 수 있습니다.
반대로 한 집에서 오래 거주한 1주택자라면 상대적으로 유리합니다.
앞으로는 “몇 년 가지고 있었나?”보다 “몇 년 살았나?”가 더 중요해지는 셈입니다.
초고가 주택은 공제 상한도 생긴다
여기에 양도차익이 큰 고가주택에는
장기보유특별공제 금액 자체에 상한을 두는 방안도 나왔습니다.
- 2028년 : 최대 20억원
- 2029년 이후 : 최대 10억원
따라서 장기간 실거주해 높은 공제율을 적용받더라도 양도차익이
큰 초고가 주택은 공제 한도 때문에 세금 부담이 커질 수 있습니다.
결국 이번 개편의 핵심은 단순합니다.
오래 보유한 것보다 실제 거주한 기간이 절세에 더 중요해진다는 것입니다.
종부세도 실거주 여부가 중요해진다
종합부동산세 역시 변화가 예상됩니다.
이번 개편안에서는 주택 수뿐만 아니라 실제 거주 여부와
주택가액에 따라 세 부담을 달리하는 방향이 제시됐습니다.
가장 눈에 띄는 건 기본공제입니다.
- 실거주 1세대 1주택 : 14억원
- 비거주 1주택 : 9억원
- 다주택자 : 9억원
같은 1주택자라도 직접 거주하느냐에 따라 기본공제에서 5억원 차이가 생길 수 있습니다.
예를 들어 집을 한 채 보유하고 있지만 전세를 놓고 다른 곳에서
살고 있다면 실거주 1주택자보다 불리해질 가능성이 있는 것입니다.
공정시장가액비율도 올라간다
종부세 과세표준을 계산할 때 적용하는 공정시장가액비율도 조정됩니다.
현재 60%에서 1주택자와 지방주택은 70%로 높이고, 3주택 이상이나 조정대상지역
다주택자는 최대 80%까지 단계적으로 올리는 방안입니다.
공정시장가액비율이 높아지면 과세표준도 커질 수 있기 때문에 대상자에
따라 종부세 부담이 늘어날 수 있습니다.
또한 앞으로는 단순히 몇 채를 가지고 있느냐보다 전체 과세표준이
얼마인지를 중심으로 세율을 적용하는 방향도 제시됐습니다.
2028년부터는 주택 수와 관계없이 과세표준 구간에 따라 0.5~5.0% 세율을 적용하는 방식입니다.
다주택자는 ‘보유’보다 ‘매도 시점’이 중요
다주택자에게는 또 다른 변화가 있습니다.
조정대상지역에서 주택을 매도할 경우 현재 2주택자는
기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가됩니다.
하지만 2027~2028년에는 2년 이상 보유한 주택을
대상으로 중과세율을 낮추는 방안이 제시됐습니다.
2주택자 : 2027년 +5%p → 2028년 +10%p
3주택 이상 : 2027년 +10%p → 2028년 +15%p
다주택자라면 무조건 계속 보유하기보다 언제 매도하는
것이 유리한지를 따져볼 필요가 생긴 것입니다.
일시적 2주택자는 처분기간 줄어든다
상급지 갈아타기처럼 새집을 먼저 사고 기존 주택을 나중에 파는 경우도 주의해야 합니다.
일시적 2주택자의 기존 주택 처분기한이 기존 3년에서 2년으로 단축되는 방안이 제시됐습니다.
새집을 먼저 취득할 계획이라면 기존 주택을 언제까지 처분해야 하는지 미리 확인해야 합니다.
반면 인구감소지역이나 비수도권 일부 지방주택에는
세컨드홈 특례를 확대하는 등 지방 부동산에 대한 세제 혜택은 이어질 전망입니다.
결국 핵심은 ‘실거주’입니다
이번 개편안에서 가장 눈여겨볼 부분은 역시 실거주
여부가 절세에 미치는 영향이 커진다는 점입니다.
특히 집을 전세로 놓고 본인은 다른 곳에 거주하는 1주택자라면 앞으로
양도세와 종부세 부담이 어떻게 달라지는지 미리 따져볼 필요가 있습니다.
반대로 한 집에서 오랫동안 실제 거주한 1주택자는
상대적으로 유리한 구조가 될 가능성이 큽니다.
다만 아직은 개편안 단계인 만큼 최종 법안과 시행 시기,
경과규정에 따라 실제 세금은 달라질 수 있습니다.
따라서 지금 당장 매도나 증여를 결정하기보다는 취득 시점,
실제 거주기간, 보유 주택 수, 예상 양도차익을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
결국 앞으로의 부동산 절세 전략은
“얼마나 오래 가지고 있었느냐”보다
“실제로 얼마나 살았느냐”를 더 꼼꼼하게 따져봐야 할 것 같습니다.
