“부부 공동명의 주택을 1가구 2주택으로 보겠다는 건가?”

8월 11일 홍준표 전 대구시장이 정부의 부동산 세제개편안을 강하게 비판하면서 나온 주장입니다.

문장만 보면 부부가 집 한 채를 공동명의로 갖고 있다는 

이유로 주택 두 채를 가진 것처럼 세금을 매긴다는 뜻으로 들립니다.

하지만 세법을 실제로 들여다보면 이야기가 조금 다릅니다.

현재 종합부동산세에는 부부가 한 채를 공동명의로 보유할 때 

적용할 수 있는 ‘공동명의 1주택자 특례’​가 있습니다.

따라서 ‘공동명의=2주택’이라고 단순하게 이해하면 실제 종부세 계산과는 차이가 생길 수 있습니다.

공동명의 한 채가 정말 2주택이 될까?

결론부터 말하면 한 채를 부부가 공동명의로 가지고 있다고 

해서 물리적으로 두 채가 되는 것은 아닙니다.

현재 종부세 제도에는 공동명의 1주택자 특례가 마련돼 있습니다.

요건을 충족하면 한 명을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자 방식으로 종부세를 계산할 수 있습니다.

특례를 적용하면 기본공제는 12억원이고, 연령과 보유기간에

따른 세액공제도 최대 80%까지 받을 수 있습니다.

반대로 특례를 적용하지 않으면 부부가 각각 납세의무자가 되고

각각 9억원씩 공제를 받을 수 있습니다.

즉, 공동명의라고 무조건 불리한 것도 아니고 무조건 유리한 것도 아닙니다.

주택 가격과 나이, 보유기간 등에 따라 계산 결과가 달라집니다.

2026년 현재는 공동명의 특례가 적용된다

현재 기준으로 주택분 종부세 과세표준은 공시가격에서 공제액을

 뺀 뒤 공정시장가액비율을 적용해 계산합니다.

일반적인 주택은 9억원, 1세대 1주택자는 12억원을 공제하는 

구조이며 현재 주택분 공정시장가액비율은 60%입니다.

공동명의 1주택자의 경우에는 선택지가 생깁니다.

특례를 선택하면 12억원 공제와 최대 80% 세액공제를 받을 수 있고, 

특례를 선택하지 않으면 부부가 각각 9억원씩 공제받는 방식입니다.

그래서 단순히 “12억원이니까 특례가 유리하다” 또는

 “18억원이니까 공동명의가 유리하다”고 판단해서는 안 됩니다.

특히 고령자나 장기보유자라면 세액공제까지 함께 계산해야 합니다.

정부 개편안에서 논란이 된 부분은 따로 있다

이번 논란의 핵심은 주택 수 자체보다 공제와 과세표준을 어떻게 계산하느냐에 가깝습니다.

정부가 발표한 세제개편안은 실거주 여부에 따라 종부세 부담을 다르게 가져가는 방향을 담고 있습니다.

이 때문에 공동명의 주택이라도 실거주인지, 비거주인지에 따라 

공제 수준이 달라질 수 있다는 점​이 논쟁이 되고 있습니다.

여기서 홍 전 시장이 지적한 ‘공시가격 80%’와 종부세 계산에 

사용되는 ‘공정시장가액비율’도 구분해야 합니다.

둘은 이름부터 다른 개념입니다.

세금 문제에서는 숫자 자체보다 그 숫자가 어디에 적용되는지를 보는 것이 중요합니다.

그래서 공동명의가 무조건 손해일까?

그렇지도 않습니다.

예를 들어 공동명의 1주택자가 실제 거주하고 있다면 현재 제도상 특례를 선택할 수도 있고, 

특례를 적용하지 않을 경우 부부 각각 9억원의 기본공제를 받을 수도 있습니다.

반면 비거주 주택이나 고가주택 등 특정 조건이 붙으면 계산 결과가 달라질 수 있습니다.

결국 공동명의냐 단독명의냐만으로 세금 유불리를 판단하기는 어렵습니다.

주택 가격과 지역, 실제 거주 여부, 연령, 보유기간 등을 함께 봐야 합니다.

종부세와 양도세를 섞어서 보면 안 된다

또 하나 주의할 점이 있습니다.

‘1주택’이라는 표현이 나온다고 해서 모든 세금에서 같은 기준을 사용하는 것은 아닙니다.

종부세와 양도소득세, 취득세는 각각 판단 기준과 적용 규정이 다릅니다.

따라서 종부세에서 적용되는 공동명의 특례를 다른 세목에 그대로 가져와서는 안 됩니다.

이번 논란도 결국 정치적인 표현과 실제 세법을 구분해서 볼 필요가 있습니다.

홍준표 전 시장의 비판처럼 공동명의자에게 불리한 부분이 생길 수 있는지는 따져볼 문제입니다.

하지만 그것을 곧바로 “부부 공동명의 한 채를 2주택으로 만든다”고

표현하는 것 역시 정확한 설명은 아닙니다.

결국 핵심은 ‘2주택’이 아니라 실제 세금 부담

이번 논란을 한마디로 정리하면 이렇습니다.

부부가 집 한 채를 공동명의로 가지고 있다고 해서

 그 집이 물리적으로 두 채가 되는 것은 아닙니다.

현재도 공동명의 1주택자 특례가 존재하고, 

특례 적용 여부에 따라 기본공제와 세액공제가 달라집니다.

다만 정부의 세제개편안에 따라 실거주 여부와 공제 방식에 따른 

세 부담 차이가 커질 수 있다는 점은 충분히 따져볼 필요가 있습니다.

따라서 이번 논란을 볼 때는

“공동명의=2주택”이라는 표현보다 실제로 누가, 어떤 조건에서, 세금을 얼마나 더 내게 되는가

이 부분을 확인하는 것이 훨씬 중요합니다.

세금 문제는 자극적인 한 문장보다 실제 계산 구조를 

확인해야 정확한 판단을 내릴 수 있습니다.