최근 지인이 집을 매수하면서 자금조달계획서 꼭 써야 해 라고 물어보았다.

처음 집을 사는 분들이라면 누구나 궁금해할 만한 질문이다.

오늘은 부동산 계약 시 꼭 작성해야 하는 자금조달계획서의 이유, 대상, 항목, 그리고 작성 요령까지 알기 쉽게 정리해본다.

자금조달계획서, 왜 써야 하나

자금조달계획서는 부동산 매수 자금이 어디서 났는지 소명하는 문서다.

이걸 왜 국가가 요구하느냐. 바로 투기 방지, 탈세 방지, 그리고 자금 출처의 투명성 확보 때문이다.

특히 부동산 가격이 급등하거나 투기 수요가 몰리는 지역에서는 실거래 조사를 위한 핵심 수단으로 쓰인다.

자금조달계획서에 적힌 내용이 향후 세무조사, 자금출처 조사, 증여세 조사로 연결될 수 있기 때문에 신중하게 작성해야 한다.

자금조달계획서, 어디까지 작성해야 하나

다 작성하는 건 아니다. 일정 기준 이상 거래에서만 요구된다. 다만 여기서 꼭 짚고 가야 할 게 있는데, 이 기준이 되는 규제지역 범위가 최근 크게 달라졌다.

2025년 10월 16일부터 서울 25개 구 전역과 경기 12개 지역이 다시 투기과열지구·조정대상지역으로 지정되면서, 지금은 이 지역 안에서 주택을 매수하면 금액과 관계없이 모든 거래에 자금조달계획서 제출이 의무다.

비규제지역은 개인 기준 거래금액 6억 원 이상일 때 제출 의무가 있고, 6억 원 미만은 제출 대상이 아니다. 법인과 외국인은 지역, 금액과 무관하게 모든 주택 거래에서 제출 의무가 있다.

특히 토지거래허가구역 안에서 거래하는 경우라면, 허가 신청 단계에서 한 번, 본계약 신고 단계에서 또 한 번, 자금조달계획서를 두 번 제출해야 하는 구조로 바뀌었다는 점도 알아두면 좋다.

미제출이나 허위 제출 시에는 500만 원 이하의 과태료가 부과되고, 부동산 거래신고필증 자체가 발급되지 않아 소유권 이전 등기도 못 하게 된다는 점도 참고할 부분이다.

자금조달계획서를 6:4로 쓰면, 명의도 6:4로 맞춰야 할까

많이들 헷갈리는 부분이다.

예를 들어 자금조달계획서에 남편이 60%, 아내가 40% 자금을 부담하는 걸로 작성했다면, 실제 등기 명의도 6:4로 맞추는 것이 가장 안전하다.

왜냐하면 자금조달계획서에 기재된 자금 비율과 등기 명의 비율이 다를 경우, 차액에 대해 증여 의심을 받을 수 있기 때문이다.

예를 들어 자금은 6:4로 썼는데 명의는 5:5라면, 세무 당국은 남편이 더 많은 자금을 부담했는데 왜 아내가 더 많은 지분을 받았는가라고 보고 그 차액에 대해 증여세를 부과할 수도 있다.

반대로 명의를 6:4로 한다면 자금조달계획서도 6:4로 맞춰야 한다. 이 두 가지는 최대한 일관성 있게 작성하는 것이 중요하다.

즉, 자금 조달 비율과 소유권 등기 비율은 반드시 일치시키는 것이 원칙이며, 불일치 시엔 세무상 리스크가 커진다는 점을 꼭 기억해야 한다.

가장 안전한 방법은 실제 자금 출처 기준으로 자금조달계획서를 작성하고, 그에 맞춰 명의도 비율 조정하는 것이다. 공동명의라면 더욱 신중하게 접근해야 한다.

자금조달계획서에 적는 항목은

자금조달계획서는 크게 자기자금과 차입자금으로 나뉜다. 각 항목은 다음과 같다.

자기자금: 예금·현금 등 보유자금, 주식·보험·펀드 등의 금융자산 매각, 부동산 등 기타 자산 매각, 증여·상속 자금(누구에게 받았는지, 얼마인지도 명시), 퇴직금·월급·사업소득 등

차입자금: 금융기관 대출(주택담보대출, 신용대출, 전세보증금 활용 등), 친족 등 개인 간 차용(누구에게 얼마를, 어떤 조건으로 빌렸는지 명시). 차용의 경우 반드시 차용증, 통장 거래내역, 상환 계획 등이 있어야 추후 조사에서도 설명이 가능하다.

요즘 자금조달계획서를 대충 쓰는 사람들이 꽤 많다. 하지만 자금조달계획서는 단순한 형식 문서가 아니라, 향후 나의 자금흐름을 설명해야 할 공식자료라는 걸 잊지 말아야 한다. 최근에는 자금의 출처뿐 아니라 계좌 간 이동 경로까지 들여다보는 방향으로 심사가 촘촘해지고 있어서, 계약 전 단계부터 자금 흐름을 미리 정리해두는 게 안전하다.

특히 아래 항목은 주의해서 작성할 필요가 있다.

현금 기재 시 출처 명확히(예금 인출이라면 입출금 내역 확보 필요)

증여받았을 경우 증여자 명시 필수(부모, 배우자 등)

개인 간 차용은 무조건 증빙 준비할 것

공동명의라면 각자 자금계획서를 분리해 작성해야 정확하다.

결과적으로 자금조달계획서대로 나중에 불시에 검문 또는 세무조사가 나올 수 있기 때문에, 허위 없이 실제 자금흐름에 맞춰 신중하게 쓰는 게 가장 안전하다.

마치며

자금조달계획서는 단순한 형식문서가 아니다.

내 돈의 출처를 증명하고, 문제없이 집을 사기 위한 첫 번째 단계다. 특히 지금은 서울 전역이 규제지역으로 묶여 있어 대부분의 서울 아파트 거래가 이 대상이 됐고, 실제 자금 흐름과 불일치할 경우 불이익을 받을 수 있기 때문에 작성 시 신중함이 필요하다.

처음 집을 사는 분들이라도 이 글을 통해 자금조달계획서의 중요성을 정확히 이해하고, 불이익 없는 안전한 거래를 하길 바란다.