후순위 근저당권 뜻 방빼기 사례로 알아보기

2026-08-13 10:38:26

부동산을 소유하다 보면, 갑작스럽게 자금이 필요한 순간이 생기기 마련이다.

예전엔 임차인을 반전세로 맞춘 상태에서 급전이 필요할 때 후순위 근저당권 설정이 흔히 쓰이는 방법이었다.

많은 분들이 이 개념을 생소해하거나 헷갈려하는데, 오늘은 후순위 근저당권이 무엇인지, 그리고 방빼기라는 개념이 무엇인지 구체적으로 풀어본다.

다만 먼저 짚고 넘어가야 할 게 있다. 2025년 6월 27일 가계부채 관리방안 이후로 이 계산법 자체를 적용할 수 있는 대상이 크게 줄었다는 점이다. 자세한 내용은 아래에서 이어서 설명한다.

후순위 근저당권이란?

간단히 말해, 기존에 이미 설정된 근저당권이 있는 부동산에 추가로 설정하는 담보권이다.

예를 들어, 임차인의 보증금이 1순위라면, 그 보증금 위에 2순위로 추가 대출을 걸 수 있게 되는 구조다.

이 경우, 채무자가 파산하거나 부동산이 경매에 넘어갈 경우 1순위 채권자부터 순차적으로 배당을 받게 되며, 후순위일수록 위험이 크다.

그래서 후순위 근저당은 이자율도 더 높고, 심사도 더 까다로운 편이다.

계산 구조로 풀어보기

예를 들어 3억짜리 아파트가 있다고 가정하자.

이 집에 임차인이 들어와 있고, 보증금은 5천만 원이다.

단순 계산으로는 3억에서 보증금 5천을 뺀 2억 5천만 원 정도가 근저당 여유 한도처럼 보인다. 하지만 실제로는 그렇게 단순하지 않다.

여기서 중요한 건 KB시세

은행이나 금융기관이 담보로 인정해주는 기준은 실거래가가 아니라 KB시세다.

혹시 KB시세가 없는 전원주택이나 오피스텔의 경우에는 공시지가를 기준으로 하기도 한다.

KB시세는 국민은행에서 제공하는 부동산 시세 기준표로, 최근 실거래가, 감정가, 주변 시세 등을 종합하여 일정 알고리즘으로 산정된다.

보통은 KB시세 중 하한가를 기준으로 삼는다.

담보인정비율(LTV)도 100%를 인정해주지 않고, 이는 집값이 하락할 가능성에 대비하기 위한 보수적 평가 기준이다.

그다음 개념이 바로 방빼기

방빼기란, 세입자 보증금 외에도 대출 가능 금액에서 일정 금액을 차감하는 절차다.

이는 대출 기관이 설정하는 일종의 리스크 완충금 개념으로, 경매 시 예상치 못한 비용이나 손해를 고려해 보증금 이외의 일정 금액을 추가로 뺀다.

즉, 단순히 보증금만 차감되는 것이 아니라 방빼기 비용이라는 별도의 금액이 추가로 공제되기 때문에 실제 대출 가능 금액은 예상보다 더 낮아질 수 있다.

위 예시로 돌아가보면, KB시세 3억에 담보 인정 비율을 적용하고, 임차인 보증금 5천만 원과 방빼기 금액(보통 5,000만원 내외, 은행마다 다름)을 추가로 차감하는 식으로 계산이 진행된다. 이처럼 보증금 외에도 방빼기 금액이 추가로 차감되므로, 최종적으로 손에 들어오는 대출 금액은 처음 생각했던 것보다 더 줄어들게 된다.

지금은 상황이 많이 달라졌다

여기서 꼭 알아야 할 최신 상황이 있다. 2025년 6월 27일 가계부채 관리방안 시행 이후, 수도권과 규제지역에서는 2주택 이상 보유세대의 추가 주택담보대출(후순위 대출 포함)이 사실상 전면 금지됐다. LTV가 0%로 적용된다고 보면 된다.

1주택자라도 규제지역이라면 LTV가 40~50% 수준으로 크게 줄었고, 수도권·규제지역 전체 주담대 한도도 최대 6억원으로 제한됐다. 기존 대출을 만기 연장할 때도 신규 대출과 동일한 기준으로 심사해서, 사실상 상환을 유도하는 방향으로 정책이 짜여 있다.

즉, 위에서 설명한 KB시세 기준 계산법은 지금은 무주택자이거나 비규제지역 소유자, 혹은 규제지역 밖에서 1주택만 보유한 경우처럼 제한된 조건에서만 유효한 이야기가 됐다. 예전처럼 여러 채를 보유한 상태에서 후순위 대출로 자금을 유동화하는 방식은, 규제지역 기준으로는 지금 거의 막혀 있다고 보는 게 맞다.