마곡17단지를 두고 요즘 가장 많이 나오는 이야기가 있습니다.

“분양가는 3억 원대인데 왜 자기자본이 1억9,100만 원이나 필요할까?”

8월 28일 입주를 앞두고 잔금 마련에 어려움을 겪어 계약을 포기하는

 사례까지 나오면서 관심이 커지고 있습니다.

마곡17단지는 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양하는 토지임대부 분양주택입니다.

전용 59㎡ 건물 분양가는 약 2억9,000만~3억4,000만 원​으로 

일반적인 서울 아파트보다 저렴한 편입니다.

그런데 대출을 계산하면 이야기가 달라집니다.

3억4,000만 원인데 자기자본은 1억9,100만 원?

최고 분양가 3억4,000만 원에 LTV 60%를 적용하면 대출 한도는 약 2억400만 원입니다.

여기서 서울 지역 소액임차보증금 5,500만 원​이 반영되면 단순 계산상

 대출 가능 금액은 약 1억4,900만 원​으로 줄어듭니다.

따라서

3억4,000만 원 - 1억4,900만 원 = 1억9,100만 원

이라는 자기자본 계산이 나옵니다.

다만 실제 대출액은 소득과 기존 부채, 개인별 심사 등에 따라 달라집니다.

특히 방공제 역시 모든 계약자에게 동일하게 적용된다고 

단정할 수 없기 때문에 최종 승인 대출액을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.

사전청약과 본청약의 대출 조건도 달랐습니다

마곡17단지는 당첨 시점에 따라 금융조건에도 차이가 있습니다.

사전청약 당첨자는 기존에 안내된 LTV 80%, 최대 5억 원 조건이 유지됐지만, 

본청약 당첨자는 현재 기준인 LTV 60%​가 적용됩니다.

같은 단지라도 당첨 시점에 따라 필요한 자기자본이 달라지는 이유입니다.

청약 경쟁률보다 중요한 건 잔금입니다

마곡17단지는 총 381가구 모집에 약 2만 명이 몰렸고

 일반공급 경쟁률도 약 125대1에 달했습니다.

하지만 입주를 앞두고 최소 70명이 계약을 포기했다는 보도도 나왔습니다.

청약 경쟁률이 높다고 해서 실제 입주까지 가능한 것은 

아니라는 점을 보여주는 사례입니다.

결국 공공주택을 볼 때는 경쟁률보다 내가 실제로 얼마를

 준비해야 하는지를 먼저 계산해야 합니다.

'반값아파트'도 실제 비용을 봐야 합니다

토지임대부 주택은 건물 가격이 저렴한 대신 토지임대료를 매달 내야 합니다.

전용 59㎡는 월 약 66만3,900원, 84㎡는 약 94만6,000원 수준입니다.

따라서 단순히 “서울 아파트를 3억 원대에 살 수 있다”는 것만 보면 안 됩니다.

분양가 + 실제 대출액 + 자기자본 + 토지임대료

이 네 가지를 함께 계산해야 합니다.

결국 마곡17단지에서 가장 중요한 것은 얼마에 당첨됐느냐가 

아니라 실제로 잔금을 치르고 입주할 수 있느냐입니다.

분양가가 저렴하더라도 대출 조건과 현금 부담이 크다면 체감되는 혜택은 달라질 수 있습니다.

청약은 당첨이 끝이 아니라 시작입니다.

내 자금으로 실제 입주가 가능한지부터 꼼꼼하게 따져보는 것이 가장 중요합니다.