구성남의 산성구역은 산성포레스티아가 있는 시세리딩단지이다. 랜드마크이자 대장단지가 있는 만큼 해당 재개발 구역이 성공할 확률은 매우 높지만 현재 재개발에 대한 정부의 기조가 문제이다.

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재개발이 세대수를 늘릴 수 있는 방법이 아니고 오히려 투기를 유도한다는 발언 때문에 현재 재개발, 재건축 시장은 속도가 느려질 것으로 보인다.

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게다가 서울시장 리스크까지 있기 때문에 앞으로 공급량은 점점 더 줄어들고 기존 신축의 시세는 더더 올라갈 것으로 보인다.

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오늘은 구성남 산성구역 추진위원회 재개발 사업성 분석입니다.

구성남은 호재를 먹고 크는 사업지이다. 분당보다 서울과 더 가깝지만 8호선이란 노선의 한계와 구도심인 만큼 발전이 더디다. 하지만 입지가 좋은 만큼 그 잠재력은 매우 뛰어난데 그래서 산성역 포레스티아가 20억에 도달한 가치가 있는 곳이다.

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성남시에선 성남 원도심 생활권인 산성구역을 조건부 승인하였다. 산성구역은 수정구 산성동 74번지 일대 58,403제곱미터 규모로 1,884세대 중 임대주택은 383세대로 계획되어있다.

해당 구역은 용적률이 300%로 상향되었고 교통 교차로 개선, 차선 추가 확보, 단지별 진출입구 개선 등을 조건으로 승인이 이루어졌다. 산성구역은 산성역 헤리스톤 바로 옆이며 8호선이 바로 앞에 있는 초역세권 재개발 구역이다. 그리고 기존 구역계에 공영주차장 부지까지 편입함에 따라 부족한 사업성 역시 확보하였다.

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주차장 부지가 들어오면서 공공시설의 위치는 동측의 공원으로 옮겨졌다. 구역 내엔 광명교회, 심전사 등의 종교시설도 있지만 존치이전은 하지 않는다. 정비업체는 이미 오엔랜드21로 지정되었고 인허가 행정총무를 담당하며 한국토지주택공사에선 사업시행자를 맡는다.

뉴스에선 공사비는 평당 820만원을 가정하였지만 워낙 높아져 평당 900만원으로 가정하였고 분양가는 4,125만원이지만 이 이상으로 가정하였다. 현재 사업 면적은 17,697평이며 기존 용적률은 재개발 구역이기에 알 수 없어 180%로 가정하였다.

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180%의 연면적을 가정하면 31,854평이며 최대 허용 용적률이 300%이므로 53,091평의 연면적이 나온다. 임대주택 면적 15% 7,963평이고 가정하고 정비기반시설을 5% 2,654평, 상가 1천평을 가정하면 일반분양 면적은 9,620평이다.

공사비는 평당 900만원으로 가정했다. 앞서 말했듯이 관리처분인가 시점에는 공사비 상승이 필연이고 현재는 너무 많이 올라 900만원 이상이 될 지도 모른다. 총 연면적은 연면적에 1.8배하여 계산하였고 정비기반시설 역시 평당 900만원으로 계산했다. 총 공사비는 8,600억이다.

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기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 감리비, 설계비, 이자비용, 국공유지매입비 등을 포함하여 1,800억으로 가정했다. 총 비용은 10,400억이다.

실거래를 살펴보면 평당 2천만원 수준이다. 아직 극초기 단계이고 정비구역 지정 임박한 곳이라 프리미엄은 크게 붙지 않았다. 하지만 바로 옆 산성역 헤리스톤이나 포레스티아가 있어 이 구역이 재개발이 된다면 구성남을 대표하는 아파트가 될 수 있을 것이다.

공시지가를 살펴보면 1,000만원~1,600만원 수준이다. 그래서 평당 1,300만원으로 하여 감정평가액 보정률 1.6배를 하여 가정했다. 평당 2,080만원으로 해서 계산하면 총 종전자산평가액은 6,625억이다. 하지만 아직 프리미엄이 붙지 않아 공시지가는 낮은 상태라 향후 더 높아질 확률이 높다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 4,000만원으로 가정하면 조합원 분양수익은 12,741억이다. 상가는 평당 3천만원으로 가정하면 상가수익은 300억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,195억이다.

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일반분양가는 평당 5천만원으로 가정했다. 산성역 포레스티아나 산성역 헤리스톤이 평당 6천만원의 시세를 보이기에 향후 가격 상승을 고려하여 평당 5천으로 계산했다. 일반분양 수익은 4,810억이다. 총 수익은 19,046억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.3이 나온다. 하지만 이 비례율은 향후 종전자산평가액이 높아짐에 따라 낮아질 수 밖에 없다. 공사비 역시 900만원이지만 이보다 더 높아질 수 있기에 공사비 상승에 따라 비례율에 영향을 준다.

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만약, 조합원이 평당 2,080만원에 25평을 가진다면 종전 자산평가액은 5억 2천만원이다. 비례율이 1.3이므로 권리가액은 6억 7600만원이다. 조합원 분양가가 평당 4천이므로 25평이면 10억이다. 그래서 분담금은 3억 2,400만원이 나온다.

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