오늘은 임대차 계약 중 자주 발생하는 상황 중 하나인 조기 퇴거에 대해 이야기해본다.

특히 출산이나 이사 등 개인 사유로 계약 만기 전에 집을 비워야 하는 경우, 중개수수료(복비)는 과연 누가 부담해야 하는지에 대해 실질적이고 법적인 기준을 함께 정리해본다.

얼마 전, 아파트 임차인에게서 연락이 왔다.

출산 예정이라 아이가 태어나기 전에 이사를 해야 할 것 같다, 4월 만기인데 그 전에 나가고 싶다는 내용이었다.

이처럼 임차인의 사정에 의해 조기 퇴거가 필요한 경우, 임대인 입장에서는 새로운 세입자를 구해야 하는 상황이 발생한다.

자연스럽게 나오는 궁금증, 이런 경우 복비는 누가 부담할까. 실제 현장에서도 자주 마주하는 질문이다. 답을 알기 위해선 먼저 중개보수(복비) 발생의 원칙을 알아야 한다.

중개보수는 누구에게 발생하는가

부동산 중개보수는 원칙적으로 중개업자의 중개 행위에 대한 대가로 발생한다.

즉, 새로운 계약이 체결될 때 계약 당사자(임대인/임차인)가 각자 부담하게 되는 구조다.

하지만 조기 퇴거처럼 기존 계약이 만료되기 전에 새로운 임차인을 구해야 하는 경우에는, 새로운 계약이 기존 계약의 연장선이 아닌 기존 임차인의 요청에 따른 새로운 계약이기 때문에, 그 계약을 유도한 기존 임차인이 복비를 부담하는 것이 원칙이다.

법적 기준은 어떻게 될까

국토교통부의 공식 유권해석과 실무 관행에 따르면 다음과 같은 기준이 적용된다.

임차인의 조기 퇴거 요청으로 인해 새로운 임차인을 구해야 하는 경우, 임대인에게 특별한 사정이 없고 임차인의 일방적 사정(출산, 직장 이동 등)에 따라 발생한 중개 행위인 경우에는 중개보수를 임차인이 부담하는 것이 원칙이다.

이는 기존 계약의 해지 또는 조기종료의 원인이 임차인에게 있는 경우, 그에 따른 새로운 계약을 유도한 주체가 임차인이므로 그 계약에 소요된 비용 또한 임차인이 부담해야 한다는 논리다.

다만 여기서 꼭 구분해야 할 상황이 하나 있다. 계약이 이미 묵시적으로 갱신된 상태(정해진 기간이 지나 자동으로 연장된 경우)에서 임차인이 이사를 나가는 경우라면 이야기가 다르다. 이때는 국토교통부 유권해석상 새로운 중개의뢰인이 임대인과 새로운 임차인으로 보기 때문에, 중개보수는 오히려 임대인이 부담하는 것이 원칙이다. 즉 정해진 계약기간 중 임차인 사정으로 나가는 경우와, 묵시적 갱신 상태에서 나가는 경우는 복비 부담 주체가 반대로 뒤집힌다는 점을 꼭 기억해야 한다.

실무 팁

새로운 임차인을 구하는 경우, 사전에 복비를 누가 부담할지는 명확하게 협의해두는 것이 좋다.

예를 들어 계약만기 전 이사가는 경우 부동산 중개 수수료는 임차인이 지불한다, 이런 식으로 특약을 넣는 것도 방법 중 하나다. 최근 실무 칼럼들에서도 공통적으로, 법률 규정 자체보다 관행과 당사자 간 합의가 더 큰 영향을 미치는 사안이라 계약서 특약란에 명확히 기재해두는 걸 권장하는 편이다.

만약 임차인이 새로운 임차인을 직접 구해오는 경우에도, 중개업체를 이용했다면 중개보수는 발생하며 이를 임차인이 부담하는 구조가 대부분이다.

다만 임대인이 먼저 조기 해지를 요구한 경우라면 복비는 임대인이 부담하게 된다. 상황의 주체가 누구인지가 핵심이다.

마치며

결론적으로, 정해진 계약기간 중 임차인이 먼저 조기 퇴거를 요청한 경우에는 임차인이 복비를 부담하는 것이 원칙이고, 반대로 묵시적 갱신 상태에서 나가는 경우라면 임대인이 부담하는 게 원칙이다.

이 내용은 현장의 관행은 물론 국토부의 유권해석에도 부합하는 내용이니, 비슷한 상황에 놓인 분들이라면 참고하길 바란다.