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최근 용산 동부 이촌동 한강맨션을 둘러보고 왓다.
한강맨션의 명성은 익히 들었지만 최근 나온 매물이 50억 원이 넘는 가격표를 보고
다시금 놀라웟다.
재건축은 얼마나 진행됐고 사업성은 어느 정도일까?
자세한 임장후기 남겨본다.
이촌동 한강맨션, 직접 가보니
한강맨션은 용산구 이촌동 한강변에 위치한 660세대 규모 아파트다.
1971년 준공됐으니 올해 기준 50년이 훌쩍 넘었다.
요즘 신축 아파트만 보다가 한강맨션을 보면 시간여행을 하는 기분이 든다.
5층짜리 저층 아파트가 넓은 부지 위에 길게 펼쳐져 있다.
용적률과 건폐율이 워낙 좋은 단지라 답답한 느낌이 거의 없는 곳이다.
건물 높이가 낮고 동 간격도 넓다 보니 오히려 여유로운 분위기가 느껴졌다.
현장을 걸어보면서 가장 먼저 떠오른 단지는 목동 신시가지였다.
낮고 넓게 배치된 구조가 왠지 목동 단지들과 비슷한 느낌이다.
대지지분이 큰 이유
용산 한강맨션을 이야기할 때 가장 많이 나오는 단어가 바로 대지지분이다.
부동산 투자자들이 한강맨션을 주목하는 이유도 결국 이 부분 때문일 것이다.
한강맨션의 현재 용적률은 약 155% 수준이다.
(요즘 신축 아파트들이 250~300% 수준인 것을 생각하면 상당히 낮다.)
쉽게 말하면 넓은 땅에 건물이 적게 올라가 있다는 의미다.
그만큼 세대당 대지지분이 크다.
재건축에서는 이 대지지분이 상당히 중요하다.
대지지분이 크면 일반분양 물량 확보가 유리하고 사업성도 좋아진다.
그렇기 때문에 한강맨션은 동부이촌동에서도 사업성이 좋은 단지로 꾸준히 평가받고 있다.
재건축 현장을 보니 분위기가 다르다
이번 임장에서 가장 인상 깊었던 장면은 단지 안에 걸려 있던 현수막이었다.
"2026년 임시총회, 한강맨션 신축을 위한 설계(안) 승인 건"
보통 재건축 이야기는 뉴스나 인터넷 기사로 접하는 경우가 많다.
그런데 실제 단지 안에 들어가 보니 재건축이 말뿐인 사업이 아니라는 게 느껴졌다.
주민들은 이미 다음 단계를 준비하고 있었다.
자세한 절차를 좀더 확인해보면 현재 한강맨션은 관리처분인가를 받은 상태다.
재건축 사업으로 보면 상당히 후반부 단계인 것이다.
시공사는 GS건설이며 완공 후에는 이촌자이 더 리버라는 이름이 적용될 예정이다.
원래는 68층 초고층 계획도 있었지만 남산 조망권 문제 등으로 현재는 59층 규모로 조정됐다.
59층도 상당한 규모이기에 동부이촌동 스카이라인을 바꿀 정도의 프로젝트라고 볼 수 있다.
다만 최근 설계와 조합 운영 관련 이슈도 있었던 만큼 실제 이주와 착공까지는 조금 더 지켜볼 필요가 있어 보였다.
시세를 보면 왜 관심이 많은지 알 수 있다
31평 기준 최근 실거래가는 47억 원대이고 호가는 50억 원을 넘는 매물도 적지 않다.
현장에서 홍보 되고 있는 물건 51억 원 매물도 그중 하나였다.
솔직히 구축 아파트 가격만 놓고 보면 부담스럽게 느껴질 수 있다.
하지만 시장은 단순히 현재의 아파트를 사는 것이 아니라 미래의 신축을 미리 사는 개념으로 평가하고 있는 것으로 보였다.
이미 가격에는 입주권 가치와 재건축 기대감이 상당 부분 반영돼 있다고 생각된다.
✔마치며✔
오늘은 용산 동부 이촌동 한강맨션 대지지분 층수 재건축에 대해 알아보았다.
왜 오랫동안 용산 재건축의 상징으로 불려왔는지 이해가 되는 단지였다.
낡은 외관만 보면 오래된 구축이지만, 시선을 조금만 넓혀 보면 한강 조망과 넓은 대지지분, 그리고 희소한 입지가 만들어내는 가치가 전혀 다르게 다가온다.
그래서 많은 사람들이 용산 동부 이촌동 한강맨션을 단순한 구축이 아니라 미래 가치를 보고 접근하는 이유를 느낄 수 있었다.
