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부동산 계약을 할때 가장 중요한 점은 계약서이다.
구두로 한 약속은 입증하기 어렵지만 계약서에 적힌 특약은 분쟁이 생겼을 때 중요한 기준이 되기 때문이다.
실제 계약을 하면서 꼭 확인하는 계약서 특약사항과 부동산 특약 문구를 매매와 전세로 나눠 정리해보려고 한다.
매매 계약이라면 근저당 말소 특약은 반드시 확인하자
매매 계약에서 가장 먼저 확인해야 하는 것은 권리관계다
등기부등본에 근저당권이나 가압류가 설정되어 있다면 반드시 관련 특약을 넣는 것이 좋다.
실무에서는 "매도인은 잔금 지급과 동시에 본 부동산에 설정된 근저당권 및 기타 제한물권을 모두 말소하며, 이를 이행하지 못할 경우 매수인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다."와 같은 형태의 근저당 말소 특약을 많이 사용한다.
가능하다면 금융기관명과 채권최고액까지 함께 기재하는 것이 더욱 명확하다.
여기에 잔금일까지 새로운 권리를 설정하지 않는다는 내용까지 추가하면 잔금 직전에 새로운 근저당이 설정되는 상황도 예방할 수 있다.
실제 계약에서는 이런 한 줄이 수천만 원의 손해를 막아주는 경우도 있기 때문에 가장 먼저 확인하는 부분이다.
하자와 잔금 조건은 애매하게 넘어가면 안 된다
집은 계약하는 날보다 입주한 이후에 문제가 발견되는 경우가 더 많다.
특히 누수나 보일러 고장, 상하수도 문제처럼 계약 당시에는 확인하기 어려운 하자는 나중에 분쟁으로 이어지는 경우가 많다.
그래서 "잔금일 이후 일정 기간 내 발견되는 중대한 하자에 대해서는 6개월 이내로 매도인이 책임을 부담한다."는 내용을 계약서 특약사항에 넣어두는 것이 좋다.
잔금일도 마찬가지다. 잔금 지급일과 소유권 이전일, 부동산 인도일은 각각 명확하게 구분해서 적는 것이 안전하다.
실무에서는 "매수인이 잔금을 지급함과 동시에 매도인은 소유권 이전에 필요한 서류를 교부하고 목적물을 인도한다."라는 문구를 자주 사용한다.
세입자가 있는 집이라면 언제까지 명도를 완료하는지도 함께 적어두는 것이 좋다. 날짜 하나를 명확하게 적어두는 것만으로도 나중에 생길 수 있는 분쟁을 상당 부분 줄일 수 있다.
전세 계약은 보증금을 지키는 특약이 가장 중요하다
전세 계약은 매매와 조금 다르다. 가장 중요한 것은 집이 아니라 내 보증금을 안전하게 돌려받는 것이다. 그래서 전세 계약에서는 부동산 특약 문구가 더욱 중요해진다. 전
입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 발생하지만, 실제로는 그 효력이 생기기 **지 짧은 공백이 존재한다.
이 기간을 대비하기 위해 "잔금 지급일부터 임대인은 새로운 근저당권이나 전세권 등 권리변동 행위를 하지 않는다."는 특약을 넣어야 한다.
전세보증보험 가입을 예정하고 있다면 "보증보험 가입이 불가능할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 계약금은 반환한다."는 문구도 함께 넣어두는 것이 좋다.
실제로 전세 계약을 하다 보면 이 특약 하나 때문에 큰 손해를 피한 사례도 적지 않다.
계약서를 써보면서 느낀 가장 중요한 점
특약이 많다고 좋은 계약서가 되는 것은 아니다.
중요한 것은 얼마나 구체적으로 작성했느냐다.
예를 들어 "근저당 말소"라고만 적기보다 언제까지 말소하는지, 누가 확인하는지, 이행하지 못하면 어떻게 처리하는지까지 적는 것이 훨씬 중요하다.
"포함", "제외", "미포함" 같은 단어 하나도 나중에는 큰 차이를 만든다.
그리고 특약은 계약금을 지급한 뒤가 아니라 계약서를 작성하는 시점에 모두 합의하는 것이 원칙이다. 계약이 진행된 이후 추가로 넣으려고 하면 상대방이 동의하지 않는 이상 반영하기 어렵다.
인터넷에 올라온 부동산 특약 문구를 그대로 복사하기보다 내 계약 상황에 맞게 날짜와 금액, 대상자를 구체적으로 수정해서 사용하는 것이 실제 분쟁 예방에는 훨씬 효과적이다.
✔마치며✔
오늘은 계약서 특약 이건 꼭 넣기 매매 전세 실전 문구에 대해 정리해보았다.
부동산 계약에서 가장 중요한 것은 인쇄되어 있는 기본 계약서가 아니라
내가 직접 작성하는 계약서 특약사항이다.
매매라면 근저당 말소 특약과 하자 관련 특약을,
전세라면 권리변동 금지와 전세보증보험 관련 특약을 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다.
계약할 때는 사소해 보이는 문장 하나가 나중에는 수천만 원의 손해를 막아주는 안전장치가 될 수도 있다.
