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7월 23일 대통령이 직접 주재한 부동산 대토론회가 열렸다.
대통령은 다음 날부터 중남미 순방을 앞두고 있어 모두발언을 짧게 마쳤고, 이후 공급과 금융, 세제 세 분야 전문가 발제에 이어 각계각층의 토론이 이어졌다.
이 자리에서 나온 발언들이 그대로 정책이 되는 건 아니지만, 다음 종합대책의 방향을 가늠할 수 있는 자리였다.
오늘은 당시 나온 주요 의견들을 정리하고, 이게 실수요자와 다주택자한테 어떤 의미인지 짚어본다.
대통령이 직접 짚은 사업자대출의 용도 증빙
이날 대통령이 직접 제안한 내용 중 눈에 띈 게 하나 있다. 주택을 담보로 나가는 사업자대출의 용도 증빙이 제대로 안 되고 있는 것 같다는 지적이었다.
사업 자금이라는 명목으로 대출을 받아놓고 실제로는 주택 구입에 쓰는 우회로가 있다는 뜻으로 읽힌다.
그러면서 관리를 철저히 해야 한다는 방향을 제시했다. 가계대출 규제를 아무리 조여도 사업자대출로 우회하면 효과가 반감되니, 이 구멍부터 막겠다는 신호로 보인다.
세제 강화 목소리가 가장 뚜렷했다
토론에서 가장 자주 나온 주제는 보유세였다.
서울 아파트를 피카소의 작품에 비유하면서, 투기가 발생하지 않도록 세제를 강력하게 개편해야 한다는 의견이 나왔다.
실거주만 보호하고 똘똘한 한 채 흐름을 인정하되, 시가 10억 이상은 초고가로 보고 종부세를 1퍼센트포인트 정도 올리자는 구체적인 수치까지 제시됐다.
한발 더 나아가 거주 여부와 상관없이 보편적으로 보유세를 강화해야 한다는 의견도 있었다.
그래야 똘똘한 한 채로 자산이 쏠리는 현상 자체를 막을 수 있다는 논리다.
다만 비싼 집을 가졌지만 소득이 없는 은퇴자 같은 경우를 위해 세금 납부를 나중으로 미루는 과세이연 장치는 함께 마련하고, 양도세 혜택도 줄여야 한다는 의견이 함께 나왔다.
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여기에 더해 세대 형평성 문제도 나왔다. 서울에 집을 가진 부모와 지방에 집을 가진 부모 사이에서 자녀들의 출발선 자체가 달라진다는 지적이었다.
보유세와 양도세를 강화해서 걷은 세금을 지방 인프라와 지방 국립대 투자에 쓰고, 불로소득이 아니라 근로소득만으로도 미래를 준비할 수 있는 구조를 만들어달라는 요청이다.
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반대로 세금 완화를 요청하는 목소리도 있었다. 거래세 완화가 필요하다는 의견이 나왔고, 1주택 양도세 비과세 혜택에 5억원이라는 총량 기준을 두고, 다주택자 양도세 중과 대상에서 비아파트만큼은 빼서 다시 매도할 기회를 달라는 제안도 있었다.
세금을 올리자는 쪽과, 최소한 비아파트나 실수요 거래만큼은 숨통을 틔워달라는 쪽이 같은 자리에서 부딪힌 셈이다.
대출은 기존 대출자까지 손보자는 제안이 나왔다
금융 쪽에서는 대출 구조조정을 제안하는 의견이 나왔다.
신규 대출자한테만 규제를 적용할 게 아니라 이미 대출을 받은 사람도 만기가 되면 규제를 적용해서 상환하도록 해야 한다는 내용이다.
이렇게 되면 지금 대출을 이미 받아둔 사람도 예외가 아니게 된다.
반대로 지방의 DSR을 좀 낮춰달라는 요청도 있었고, 보증금 반환 대출도 풀어달라는 의견이 나왔다. 수도권 위주로 짜인 규제가 지방 시장 상황과는 안 맞는다는 문제 제기다.
현장의 절박함도 그대로 드러났다. 2년 전 분양을 받았는데 대출 총량규제 때문에 잔금대출을 못 받고 있는 상황이라며 해결을 요청하는 참여자도 있었다.
정책이 몇 년 사이 계속 바뀌면서, 계약 당시 조건을 믿고 준비했던 사람들이 실제 잔금 시점에 발이 묶이는 사례가 이날도 확인된 셈이다.
공급과 재건축, 그리고 빠진 이야기
공급 쪽에서는 재개발과 비아파트 공급을 늘리고, 3기 신도시 속도를 높이고, 공사비 자재를 미리 비축해서 원가를 낮추고, PF 지원을 확대하자는 다각도의 제안이 나왔다.
재건축과 재개발에 총량규제를 걸어서, 분양가가 낮은 사업부터 먼저 진행되도록 순서를 매기자는 아이디어도 있었다.
이날 토론 전체에서 민간임대에 대한 논의가 빠져 있다는 지적도 나왔다.
민간 장기임대사업자를 다시 양성할 필요가 있고, 특히 비아파트 주거를 공급하는 PF 금융과 제도 개선이 필요하다는 의견이다. 아파트 매매와 세제 얘기에 묻혀서, 정작 서민 주거의 상당 부분을 차지하는 민간임대와 비아파트 공급 얘기는 상대적으로 덜 다뤄졌다는 뜻이다.
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좀 더 근본적인 지적도 있었다. 정책의 목적을 먼저 정확하게 정의하고, 그 목적에 맞는 정책을 시행해야 한다는 거다.
집값을 잡는 게 목적인지, 실수요자 보호가 목적인지, 세수 확보가 목적인지에 따라 같은 규제도 방향이 완전히 달라지는데, 지금은 이 목적 자체가 뒤섞여 있다는 문제의식으로 읽힌다.
이날 토론을 쭉 보면서 든 생각은, 방향이 하나로 모이지 않았다는 거다.
세금을 올리자는 쪽과 낮추자는 쪽, 규제를 전국으로 넓히자는 쪽과 지방은 풀어달라는 쪽, 기존 대출자까지 조이자는 쪽과 잔금대출이 막혀 발 동동 구르는 실수요자까지 한자리에 있었다.
이게 바로 지금 부동산 정책이 어려운 이유다. 서로 다른 목적을 가진 사람들이 같은 정책 하나에 각자 다른 걸 기대하고 있다.
소위 동상이몽이다.
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실수요자 입장에서는?
이날 나온 제안 중 상당수가 실제 정책이 되면 보유세나 양도세, 대출 조건이 지금보다 더 강화되는 쪽으로 갈 가능성이 있다.
특히 시가 10억 이상 주택에 대한 종부세 인상, 1주택 양도세 비과세를 생애 1회나 금액 총량으로 제한하자는 안, 기존 대출자까지 만기 시 규제를 적용하자는 안은 하나라도 채택되면 파급력이 크다.
다주택자라면 이 흐름을 지켜보면서 처분 계획을 세워야 하고, 지금 잔금을 앞둔 실수요자라면 대출 총량규제로 발이 묶일 수 있다는 걸 전제로 미리 은행과 상황을 점검해두는 게 좋다.
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✔마치며✔
오늘은 26년 7월 부동산 대토론회 정리 세제 대출 공급 방향성에 대해 정리해보았다.
여기서 나온 제안들이 실제로 얼마나, 어떤 형태로 채택될지는 앞으로 나올 종합대책을 봐야 안다.
다만 세제는 강화, 대출은 더 촘촘한 관리라는 큰 방향성만큼은 이날 여러 발언에서 공통적으로 읽힌다.
종합부동산대책이 실제로 발표되면 세부 내용은 반드시 정부 공식 발표로 다시 확인하길 바란다.
