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포스코이앤씨가 리모델링 시공을 완료한 더샵 둔촌포레를 다녀왔다.
이번 견학에서는 단지의 마감 상태, 커뮤니티 구성, 조합원과 시공사 간 질의 응답까지 꼼꼼히 확인할 수 있었다.
오늘은 리모델링을 고려 중인 분들께 실질적인 도움이 될 수 있도록, 현장에서 들은 이주비, 대출, 분담금, 옵션, 설계 구조 등 핵심 내용을 총정리해본다.
이주비와 대출 구조 - 실질적인 자금 흐름
리모델링에서 가장 먼저 고민되는 건 이주 자금과 대출 가능 여부다.
대출은 건설사(포스코이앤씨)의 신용도를 기반으로 이주비 대출이 실행되며, 조합원 개인의 신용에 따라 한도와 조건이 달라진다.
이미 근저당이 잡혀 있는 경우라면 기존 대출을 상환하고 말소 절차를 거쳐야 이주가 가능하다. 이 절차 없이 이주는 사실상 불가능하므로, 반드시 사전 준비가 필요하다.
여기서 최근 상황이 크게 달라진 부분이 있다. 2025년 6·27 대책 이후 이주비 대출 규제가 훨씬 엄격해졌는데, 규제지역 기준 기본 이주비 대출 한도가 최대 6억원으로 축소되고 LTV도 40%로 제한됐다. 무엇보다 규제지역 내 2주택 이상 보유자는 기본 이주비 대출 자체가 전면 금지(LTV 0%)됐다.
시공사 신용을 활용한 추가 이주비 대출로 일부 보완하는 조합도 있지만, 이마저도 예전만큼 여유 있게 나오지는 않는 분위기다. 실제로 노량진, 북아현, 강동 등 서울 곳곳의 정비사업 조합에서 다주택 조합원 비중이 높아 이주 자체가 지연되는 사례가 나오고 있다. 그러니 다주택자라면 예전 기준으로 이주비 대출을 기대했다가는 낭패를 볼 수 있으니, 사전에 본인이 몇 주택자에 해당하는지, 해당 구역이 규제지역인지부터 꼭 확인해야 한다.
실제 이주 시 필요한 현금은 크지 않은 편이다.
계약금 10%만 확보하면 이주 가능하고, 중도금과 잔금은 대부분 후불 또는 대출 구조로 처리된다. 다만 이 구조도 1주택자나 일시적 2주택자를 전제로 한 경우가 많다는 점을 감안해야 한다.
분담금 납부 구조 - 조합원에게 유리한 후불제
분담금 납부 방식은 조합원 부담을 최소화하는 구조다.
계약금 10%, 중도금 60%(후불제), 잔금 30%로 나뉜다.
예를 들어 총 분담금이 2억 원이라면 계약금 2,000만 원, 중도금 1억 2,000만 원, 잔금 6,000만 원 구조로 나뉜다.
사업 일정과 공사 구조
둔촌포레는 일자형 대지 구조 덕분에 공사 효율성이 높고, 그만큼 공사비 절감 및 사업성도 우수하다는 평가를 받았다.
시공사 제안 당시에는 지하 3층 커뮤니티 시설이 포함되어 있었으나, 지하 1층 삭제 및 커뮤니티 축소 시 연면적이 줄어들면서 분담금도 절감 가능하다는 설명이 있었다. 이는 조합원 협의를 통해 조정되는 부분이다.
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일반 분양 계획 세대 수가 중요
리모델링 사업의 경우 일반 분양 세대 수가 중요하다. 일반분양 세대수가 많아질수록 조합원들의 분담금이 줄어드는 구조이기 때문이다.
일부 세대에는 엘리베이터를 단독 사용하는 단독 코어 구조가 적용되며, 감정가는 높고 분담금은 낮아지는 특징을 가진다.
옵션 구성
공용 마감재는 창호, 마루, 주방 등 통일된 옵션으로 구성되며, 에어컨은 거실과 안방에 기본 포함, 작은 방은 옵션으로 들어간다. 조합원 설문을 통해 엔지니어드 스톤, 세라믹 등 고급 마감재 선택 여부도 정해지는데, 기본과 고급을 적절히 조합할 수 있도록 선택지의 폭이 넓게 구성되어 있다.
기타 이슈
일부 조합원들은 재건축 전환을 주장했지만, 대지 지분 부족으로 인해 현실적 어려움이 크며, 결국 리모델링이 최적이라는 공감대가 형성됐다.
일반분양 물량을 조합원이 분양받을 수 있는지에 대해서는 추첨을 통한 권리 획득 방식이 유력하며, 이는 추후 조합 총회를 통해 확정될 예정이다.
마치며
이번 둔촌포레 견학을 통해 리모델링 단지에서 조합원이 실제로 고민하게 되는 부분과, 그에 대한 구체적인 해결책들을 생생히 확인할 수 있었다.
다만 요즘은 이주비 대출 규제가 예전과 크게 달라진 만큼, 분담금이나 옵션 구성보다 자기 자금 조달 계획을 먼저 점검하는 게 우선일 수 있다는 생각도 든다.
리모델링은 단순한 공사가 아닌 자금, 구조, 일정이 모두 맞물린 복합 프로젝트다.
