임대를 하다 보면 좋은 임차인을 만나는 건 정말 큰 복이다. 하지만 언제나 그런 행운이 따르진 않는다. 오피스텔 임대 과정에서 한 번은 월세를 미납한 임차인을 만난 적이 있다. 오늘은 그때 겪었던 상황을 공유해본다.

계약 전부터 뭔가 쎄한 느낌이 있었다

이 임차인은 단기임대로 들어오고 싶다고 먼저 말했다. 보증금 300에 월세 150 조건이었고, 당시에는 짧게 살다 나가겠다는 얘기를 했기에 크게 의심하진 않았다.

하지만 계약일부터 말투나 태도에서 오는 그 특유의 불편한 기운이 있었다. 그럼에도 첫 달, 두 번째 달은 월세를 잘 입금해서 괜찮은 사람인가 보다 하고 안심했다.

문제는 3개월 차부터 시작되었다

3개월째가 되자 입금일을 조금씩 늦추기 시작했다. 그러다 4개월째, 연락도 안 되고 월세도 안 들어왔다. 말 그대로 잠수였다.

계약서에는 단기임대 조건이었지만, 사실상 보증금 없이 월세만 주고 살다가 빠질 계획이었던 듯하다. 계속된 연락에도 전화는 받지 않았고, 결국 부동산을 통해 계속 접촉을 시도할 수밖에 없었다.

마음 같아선 문 따고 들어가고 싶었지만, 이때 느낀 점은 집주인이라도 마음대로 못한다는 것이다. 임차인이 집 안에 있고 월세를 내지 않더라도, 집주인이 무단으로 문을 따고 들어가면 주거침입, 재물손괴, 자력구제 금지 위반 등으로 형사처벌 대상이 될 수 있다.

미납이 길어지면 실제로는 어떤 절차를 밟게 될까

민법 제640조에 따르면 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 이후 절차는 대체로 내용증명 발송 → 계약 해지 통보 → 명도소송 제기 → 판결 → 강제집행 순으로 진행된다.

명도소송은 소액사건 기준으로 비용이 대략 50만원에서 150만원대, 내용증명부터 강제집행까지 전체 기간은 평균 5개월에서 9개월 정도 걸린다고 보면 된다. 다만 실제로 강제집행 본집행까지 가는 경우는 많지 않고, 판결이 나오거나 강제집행 계고 단계에 이르면 임차인이 자진 퇴거하는 사례가 대부분이라는 점은 참고할 만하다.

다행히 부동산에서 조율을 잘해줬다

직접 연락하면 아예 받지도 않아서 계속 부동산을 통해서만 연락을 시도했다.

다행히도 중개사무소에서 임차인과 연락이 닿았고, 대화가 잘 되어 결국 그 사람은 자진해서 이사를 나갔다. 미납된 월세는 보증금에서 차감하는 방식으로 마무리됐다.

얻은 교훈

가장 중요한 건 결국 임차인이다. 조건이 좋아 보여도, 임차인이 불안정하거나 태도가 애매하다면 충분히 고민해봐야 한다.

그리고 실제로 겪어보니, 미납이 발생했을 때 임대인이 당장 할 수 있는 게 많지 않다는 점도 명확히 알게 됐다. 단기임대, 보증금 적은 계약은 신중하게 접근해야 한다. 보증금이 넉넉히 남아 있어야 협상의 여지도 크고, 최악의 경우 명도소송으로 가더라도 손실을 어느 정도 방어할 수 있다.

마치며

임대차 관계에서 만나는 임차인 한 명이 어떤 경험을 남길지는 아무도 모른다. 이런 불편한 경험을 해본 사람도 있을 거고, 앞으로 처음 임대를 계획하는 사람들에게는 경각심이 될 수 있는 이야기였으면 한다.

좋은 임차인을 만나는 것, 그 자체가 임대차 관계의 시작이자 마무리라는 말을 다시 한 번 느끼게 된다.