방배동은 요즘 최고의 화제가 되는 동네이다. 디에이치 방배에 아이브 안유진이 당첨된 것과 이제 빛을 보고 나가는 걸그룹에게 일베 논란을 씌운 사람이 가지고 있는 재건축 단지가 바로 방배동이다. 과거엔 방배동 살쾡이로 유명한 박명수가 사는 곳이었고 서초구에선 비록 가장 서쪽이고 한강뷰가 어렵지만, 학군이 탄탄하며 교통도 편리하다. 그 덕에 여러 단지가 재건축 진행 중이다. 그 중 하나가 바로 방배신삼호이다.

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오늘은 방배신삼호 재건축 분담금 증가? 시공사 래미안 선정에 대한 포스팅입니다.

방배신삼호 아파트는 1983년 준공되어 481세대의 소향 단지이다. 40년이 넘은 만큼 굉장히 오래되었지만, 서래초를 안고 있고 반포공원 등의 녹지 공간도 풍부하다. 하지만 9호선 반포역이나 7호선 내방역이 멀어 역세권이라고 하기에는 어려운 단지이다. 그래도 사평대로와 서초대로를 통해 강남권 전역으로 연결되는 입지로 도로교통은 편리하다.

또한, 조용하고 동간격도 넓어 쾌적하며 대지지분도 넓은 장점이 있다. 그 덕에 삼성물산의 래미안에서 눈독을 들여 시공사로 "삼성물산"이 선정되었다. 이미 반포는 그 까다로운 시공사 래미안이 수많은 고급 아파트들을 탄생시킨 곳이다. 래미안 원베일리, 래미안 트리니원, 래미안 원펜타스, 래미안 퍼스티지가 있다.ㅍ

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게다가 재건축 진행 중인 단지들도 하이엔드인 아크로리츠카운티, 디에이치 클래스트, 방배 르엘, 디에이치 방배 들이 있어 향후 공급이 끝나면 더 희귀해진 초고급 단지들이 즐비할 것이다. 현재 방배동의 신축 시세는 평당 2억 수준까지 상승하여 50억까지 거래된 곳도 생겼다. 삼성물산이 적용된 신삼호는 "래미안 르페리움"으로 탄생할 예정이다.

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이번에 용역에서 선정된 PM사는 건원엔지니어링으로 시공사 및 계약체결 단계에 특화된 전문 건설사업관리를 한다. 그 외에도 시공사 제출 공사비의 적정성 검토, 공사도급 가계약서의 적정성 검토 및 협상 지원, 공사도급 가계약 체결 지원, 시공사 선정과 관련한 조합 이사회, 대의원회, 총회 등 각종 회의 기술지원 등을 수행한다.

방배동 신삼호아파트 재건축은 지하 5층~지상 41층, 7개동으로 928세대와 부대복리시설을 조성하는 사업이다. 사업면적은 13,365평이며 기존 용적률이 180%이고 최종 용적률은 299%로 탄생한다. 임대면적은 135~141세대 규모이며 임대주택 면적은 60㎡ 이하의 소형 평수 위주로 공급된다.

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기존 연면적은 24,057평이며 용적률 299%가 적용된 연면적은 39,961평이고 이 중 정비기반시설 5% 1,998평, 임대주택 면적 10% 3,996평을 가정하면 일반분양 면적은 9,910평이다.

공시지가는 5,200만원~7,200만원이라 평균으로 6,200만원으로 감정평가액 보정률 1.2~1.6배 중 1.3배하여 8,060만원으로 계산했다. 조합원 총 종전자산평가액은 19,389억이다.

총 수익은 일반분양 수익 + 조합원 분양수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 감정평가액보다 비싸야 수익이 나므로 평당 9천만원으로 계산했다. 하지만 서초구 방배동은 분양가상한제가 적용되기에 일반분양가는 조합원 분양가보다 낮게 계산했다. 조합원 분양가를 평당 9천으로 계산하면 조합원 분양수익은 21,651억이다.

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임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 599억이다. 일반분양가는 평당 8천만원으로 오히려 조합원 분양가보다 낮게 계산했는데, 이는 분양가상한제 지역이라 이를 적용한 것이다. 게다가 투기과열지구는 재건축 초과이익환수제까지 적용되기에 조합원들은 분담금 부담이 크다. 하지만 재건축 초과이익환수제까진 적용하지 않았다. 일반분양가를 평당 8천으로 적용하면 일반분양 수익은 7,928억이다. 총 수익은 30,178억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.05가 나온다. 비록 일반분양가를 조합원 분양가보다 낮게 계산했어도 워낙 사업성이 좋은 곳이라 비례율이 1이 넘는다. 하지만 변수는 공사비 상승과 기부채납 비율이 더 증가할 수 있다는 것이다. 만약, 조합원이 평당 8,060만원 수준으로 34평을 가진다면 27억 4,040만원이다. 비례율 1.05를 적용하면 28억 7,742만원이다. 조합원 분양가를 펑당 9천으로 가정했으므로 34평은 30억 6천만원이므로 분담금은 1억 8,258만원이다.