서울시 재개발, 재건축에 다시 한번 위기가 찾아왔다. 서울의 시장인 오세훈이 다시 한번 사법 리스크 때문에 시장직을 잃을 수 있기 때문이다. 게다가 패스트법이기 때문에 빠르면 내년 4월에 재보궐 선거를 할 지도 모른다는 점이다. 그래서 재개발 구역이 상당히 많고 개발 중인 동작구에 모아타운, 신통기획 초기 구역은 다시 한번 구역이 해지될 수 있을지도 모른다는 불안감에 떨고 있다. 오늘은 위기의 서울 재개발, 동작구 상도25구역 사업성 분석입니다.

상도 25구역은 신통기획 후보지에 선정되기 위하여 26년 1월 구청 접수를 완료하고 연번부여받았다. 후보지에 선정된 순간 바로 빌라라도 토지허가거래구역으로 지정되어 실거주 의무가 바로 붙는다. 상도 25구역은 상도23구역, 모아타운 상도22구역, 이번에 써밋으로 시공사가 선정된 상도 15구역 등의 초대형 재개발 단지들이 몰려있는 곳이다.

상도 25구역은 동작구 상도동 209번지 일대로 상도역과 장승배기역 생활권을 이용할 수 있다. 노량진뉴타운과 흑석뉴타운의 중간 입지로 재개발의 성지인 동작구 중 노후주거지가 많아 신축 아파트가 부족한 곳이다. 바로 옆에 신상도초등학교를 안고 있는 초품아이고 7호선 장승배기역이나 상도역의 역세권이기도 하다.

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그러나 사업구역 내 지역주택조합이 존재하여 서울시 측에선 사업구역이 중복된다는 이유로 신통기획 선정에 신중한 입장을 보였다. 게다가 서울시장이 교체된다면 초기 재개발을 추진하는 곳은 굉장히 위험할 수 있어 이제 시작하는 상도 25구역이 해당된다.

상도 25구역의 사업면적은 32,515평이며 재개발 구역이기에 용적률을 알 수 없으므로 평균 180%로 가정했다. 그리고 최대 연면적은 바로 옆 상도16구역의 용적률인 250%로 적용하며 정비기반시설 면적 5%, 임대주택 면적 10%, 상가 1천평을 가정하였다. 기존 연면적은 58,527평이고 정비기반시설은 2,926평, 임대주택은 5,852평, 상가 1천평이고 최대 연면적은 81,287평이므로 일반분양 면적 12,982평이다.

공사비 폭등을 가정하여 평당 1천만원으로 계산했다. 총 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.8배하였다. 정비기반시설 역시 평당 1천만원으로 계산하여 공사비를 가정했다. 총 공사비는 14,631억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 설계비, 이자비용, 감리비 등을 고려하여 3천억을 가정했다. 총 비용은 17,631억이다.

거래된 내역을 보면 평당 2,500만원~5,000만원 수준이다. 공시지가를 보면 평당 1,000만원~2,800만원 수준이다. 그래서 평당 1,900만원으로 평균으로 잡아 감정평가액 보정률 1.2~1.6배 중 1.6배하여 3,000만으로 잡았다. 기존 조합원 총 종전자산평가액은 17,558억이다. 이렇게 공시지가가 낮은 이유는 아직 구역 확정이 아니기에 프리미엄이 붙지 않았기 때문이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가 수익으로 이루어진다. 근처 상도 구축들은 높은 수준까지 가격이 상승하여 평당 8천까지 오른 곳도 있지만, 아직 구역지정도 안 된 상태라 조합원 분양가는 평당 5천만원으로 잡았다. 조합원 분양수익은 29,263억이다. 임대주택은 평당 1,500만원 수준으로 계산하면 임대주택 수익은 877억이다.

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상가는 평당 3천만원으로 가정하면 상가수익은 300억이다. 일반분양가는 평당 6천으로 잡았다. 역시 재개발이 확정되고 막상 공사하는 시점에는 지금 분양가보다 훨씬 올랐을 것이다. 일반분양 수익은 7,789억이다. 총 수익은 38,229억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.17이란 매우 높은 비례율이 나온다. 하지만 향후 종전자산평가액에 프리미엄이 붙어 이런 비례율보다 조금 떨어진 수준이 될 것이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 평당 3천으로 25평이라면 7억 5천이고 권리가액은 비례율 1.17을 곱한 값이므로 8억 7,750만원이다. 조합원 분양가는 평당 5천으로 가정했으므로 25평이면 12억 5천이다. 분담금은 3억 7,250만원이다.