임차인과 계약을 연장할 때 부동산을 거치지 않고 직거래로 처리하는 경우가 꽤 있다. 중개수수료를 아낄 수 있어서 선호되는 방식인데, 대신 중간에서 확인해주는 사람이 없다 보니 놓치기 쉬운 부분들이 있다. 오늘은 그 전체 흐름과 체크포인트를 정리해본다.

1단계, 만기 전 의사 확인

주택임대차보호법상 갱신거절 통보 기간은 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지다. 이 시기가 지나면 별다른 통보 없이 자동으로 묵시적 갱신이 되어버리기 때문에, 임대인이든 임차인이든 이 기간 안에는 연장 의사를 명확히 확인해두는 게 좋다.

2단계, 갱신 방식 구분하기

여기서 꼭 짚어야 할 게 있다. 연장 방식이 세 가지로 갈린다.

계약갱신청구권 행사: 임차인이 명시적으로 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없고, 임대료는 기존의 5% 이내에서만 올릴 수 있다. 다만 이 권리는 해당 임대차 관계에서 딱 한 번만 쓸 수 있어서, 이미 한 번 썼다면 다음번 재계약부터는 이 상한 규정이 적용되지 않는다.

협의에 의한 재계약: 임차인과 임대인이 합의해서 조건을 다시 정하는 방식이라, 이론상 5% 상한 규정에 얽매이지 않는다. 다만 지나치게 큰 폭의 인상은 분쟁 소지가 될 수 있다.

묵시적 갱신: 위 통보 기간 안에 아무 의사표시가 없으면 기존과 동일한 조건으로 자동 연장된다. 존속기간은 2년으로 보고, 임차인은 이후 언제든 통지 후 3개월 뒤에 계약을 해지할 수 있다.

어느 쪽으로 진행하는지에 따라 임대료 인상 폭과 이후 권리관계가 달라지므로, 통화나 문자로 어떤 방식인지 서로 명확히 확인하고 기록을 남겨두는 게 중요하다.

3단계, 계약서 작성

직거래라도 표준임대차계약서 양식을 쓰는 걸 추천한다. 국토교통부에서 배포하는 서식을 그대로 활용하면 필수 기재사항 누락을 줄일 수 있고, 나중에 분쟁이 생겼을 때도 훨씬 유리하다.

특약사항은 기존 계약의 내용을 그대로 이어가는 경우가 많지만, 시설 상태가 바뀌었거나 새롭게 확인이 필요한 부분이 있다면 이 시점에 다시 정리해두는 게 좋다.

계약서는 통상 2부를 작성해서 양측이 각각 서명 날인 후 한 부씩 보관한다. 직거래에서는 우편으로 서류를 주고받는 경우가 많은데, 이때 우체국 등기는 수령자 본인이 직접 받아야 하는 방식이라 부재 시 반송될 수 있다. 보낼 주소와 받는 시점을 미리 맞춰두는 게 안전하다.

4단계, 전월세 신고 여부 확인

여기가 실무에서 많이 놓치는 부분이다. 2025년 6월부터 전월세 신고제 계도기간이 끝나고 정식으로 과태료가 부과되기 시작했다. 보증금이나 월세 등 금액에 변동이 있는 갱신계약이라면 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 하고, 하지 않으면 최대 100만원의 과태료가 나올 수 있다. 반대로 금액 변동이 전혀 없는 단순 갱신이라면 신고 대상에서 빠진다.

갱신청구권을 사용한 경우에는 신고서 작성 시 갱신 항목에 체크해야 한다는 점도 참고해두면 좋다. 신고는 임대인, 임차인 둘 중 한 명만 해도 되고, 온라인 부동산거래관리시스템에서 처리할 수 있다.

5단계, 확정일자와 대항력 확인

임대차 계약 신고 시 계약서를 함께 제출하면 별도로 신청하지 않아도 확정일자가 자동으로 부여된다. 갱신 계약이라도 기존 확정일자와 전입신고 상태가 유지되고 있는지, 혹시 계약서를 다시 쓰면서 공백이 생기지는 않는지 확인해두는 게 안전하다.

6단계, 부수적으로 챙길 것들

보증금반환보증보험에 가입되어 있었다면 갱신 시점에 보증 기간도 함께 연장해야 하는지 보험사나 HUG 쪽에 확인이 필요하다. 등기부등본상 근저당권 등 권리관계에 변동이 없는지도 갱신 전에 한 번 더 확인해두면 좋다.

마치며

직거래로 계약을 연장할 때는 중개인이 챙겨주던 부분을 스스로 다 확인해야 한다는 점이 핵심이다. 갱신 방식 구분, 표준계약서 활용, 전월세 신고 여부, 확정일자 유지까지 이 네 가지만 순서대로 짚어도 큰 실수 없이 넘어갈 수 있다.