요즘 부동산 시장에서 대출 규제 관련 이야기가 끊이질 않고 있다. 특히 2025년 6·27 대책 이후, 전세 끼고 집을 산 집주인들 사이에서 전세자금 퇴거 대출에 대한 혼란이 컸다.

궁금해서 대출 상담사에게 직접 전화를 걸어봤다.

결론부터 말하면, 6월 27일 이전 계약이냐 이후 계약이냐에 따라 대출 한도가 완전히 달라지는 상황이었다. 정부가 새로 정한 기준에 따르면, 딱 하루 차이로 수억원 차이의 대출 가능 여부가 갈릴 수 있다는 사실이었다.

전세자금 퇴거 대출이란

이 대출은 흔히 세입자 임차보증금 반환 목적 대출이라고 부른다. 쉽게 말해서 전세를 낀 채로 집을 산 집주인이 나중에 실거주하려고 세입자를 내보낼 때, 보증금을 돌려줘야 하니 그 돈을 마련하기 위해 받는 대출이다.

이전에는 일반적인 주담대처럼 DSR(총부채원리금상환비율), LTV(담보인정비율) 기준이 적용돼서 고가 주택이거나 소득이 충분하면 대출이 가능했다.

하지만 6·27 대책으로 상황이 달라졌다. 28일부터 체결된 신규 임대차 계약에 대해서는 이 대출 한도가 수도권·규제지역 기준 1억원 이내로 대폭 축소됐고, 해당 주택을 2채 이상 보유한 경우는 아예 대출 자체가 막혔다.

상담사에게 직접 물어본 이야기

상담사에게 이게 생활안정자금인지 주담대인지 모르겠다고 했더니, 의외의 답변이 돌아왔다.

주택을 담보로 받는 대출이라서, 목적이 보증금 반환이라 해도 넓은 의미에선 주담대에 해당된다고 했다.

그러니까 형식은 생활안정자금처럼 보이지만, 실질은 주담대라는 것이다.

그런데 더 흥미로웠던 건, 상담사 본인도 너무 규정이 자주 바뀌고 헷갈려서 Q&A를 따로 남겨뒀다는 것. 그만큼 현장에서도 혼란이 큰 모양이었다.

해도 6억까지는 나올 것 같다고 말하긴 했지만, 막상 정부 발표를 보면 1억 제한이라서 큰 괴리가 있었다.

정부가 발표한 공식 기준 요약

이 혼란 속에서 금융위원회가 발표한 내용을 정리해보면 아래와 같다.

2025년 6월 27일 이전에 임대차계약 체결

기존 규정 적용. DSR·LTV 조건 충족 시 6억 이상도 가능. 갱신청구권 행사로 계약이 연장되더라도 최초 계약일이 기준이 됨.

2025년 6월 28일 이후 계약 체결

새 규정 적용. 수도권·규제지역 내 2주택 이상 보유세대는 대출 불가, 1주택자는 1억원 이내로 제한됨. 사실상 갭투자 자금으로 중도금, 잔금을 맞춘 경우라도 나중에 실거주 위해 보증금 돌려주려면 자기자금 마련이 필요해짐.

소유권 이전 조건부 대출

27일까지 계약 시 가능. 28일 이후 계약은 아예 불가능.

집단대출(이주비·잔금)

27일까지 입주자모집공고 시행 단지는 기존 규정 적용, 28일 이후 공고 단지는 대출 한도 6억 이내로 제한됨.

중도금 대출

모집공고일과 무관하게 6억 제한 미적용.

다만 시행 이후 실무에서 예외 조항도 구체화됐는데, 기존 세입자와의 최초 임대차 계약일과 현재 집주인의 소유권 취득일이 둘 다 6월 27일 이전이라면 1억원을 넘는 대출도 여전히 받을 수 있다. 또 새 세입자가 들어오는 경우 특례 전세보증금 반환보증보험에 가입해 새 세입자 보증금으로 기존 대출을 상환하거나, 집주인이 직접 들어가 살 경우 1개월 이내 전입 후 2년 이상 실거주하는 조건이면 규제 대상에서 빠질 수 있다.

1년이 지난 지금 시장은

이 대책이 시행된 지 1년이 지난 지금 돌아보면, 규제지역 매물 수가 눈에 띄게 줄고 갈아타기 수요가 많았던 상급지에서도 매수인과 매도인 모두 관망세로 돌아선 흐름이 이어지고 있다. 대출 기준이 바뀐 뒤로는 15억 이하 구간(최대 6억까지 받을 수 있는 마지막 구간)으로 거래가 몰리는 현상도 나타났다.

동시에 규제를 피해 수원 권선구, 안양 만안구, 남양주 등 비규제지역으로 수요가 옮겨가는 풍선효과도 관찰됐는데, 바로 이번 달부터는 그렇게 몰렸던 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시가 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 3중 규제로 새로 묶이게 됐다. 무주택자와 처분조건부 1주택자 기준 LTV도 70%에서 40%로 줄어드는 만큼, 실수요자 입장에서도 체감하는 대출 한도가 상당히 좁아지는 셈이다.

물론 이런 규제가 주택 가격 급등과 갭투자발 전세사기 위험을 억누르는 효과가 있다는 시각도 있고, 반대로 실거주 목적 자금 조달까지 함께 막혀버려 오히려 전세의 월세화를 부추기고 세입자 부담을 키운다는 우려도 함께 나온다. 하루 차이로 대출 가능 여부가 극단적으로 갈리는 방식 자체가 과도하다는 지적과, 단기 급등을 막으려면 이 정도 강도는 불가피했다는 반론이 동시에 있는 셈이라, 어느 한쪽이 확실히 맞다고 단정하기는 어려운 상황이다.

전세로 자금 구조를 짜뒀던 경우, 이후 실거주로 전환하려면 보증금을 스스로 조달해야 하는 부담이 계속 이어질 걸로 보인다.