대전의 대표 대장인 둔산지구가 재건축 사업이 본격화되었다. 노후계획도시 정비사업 선도지구에 둔산지구 2곳과 송촌지구 1곳의 7,700세대가 선정되었다. 둔산동은 대전의 학군지로 지방 대구 범어동과 버금가는 곳으로 인기가 많다. 특히, 크로바 아파트와 목련 아파트가 가장 핵심지로 꼽히고 있고 현재 크로바와 목련이 둔산13지구로 선정되어 통합 재건축을 시도하고 있다.

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오늘은 대전 둔산13지구 재건축(크로바+목련) 선도지구 선정 사업성 분석입니다.

이번에 둔산 지구 재건축에 크로바와 목련(둔산13지구), 한가람과 공작한양이 선도지구에 선정되었다. 크로바 아파트는 1992년에 지어진 아파트로 대전의 대장 아파트라고 할 수 있는 곳으로 공모평가에서 주민동의 70점, 정주환경 개선 시급성 10점, 도시기능 활성화 필요성 10점, 정비사업 추진에 따른 파급력 10점으로 높은 점수를 받은 곳이다. 특히, 크로바와 목련은 둔산지구 13구역으로 평균 동의율 96% 이상의 매우 높은 동의률을 받았다.

시는 다음달부터 노후계획도시 찾아가는 미래도시지원센터를 운영할 계획이다. 센터는 선도지구 주민을 대상으로 향후 행정절차와 사업 시행 방식, 분담금 산정 방식 등 정비사업 전반에 대한 정보를 제공한다. 또한, 선정 구역이 평가 결과를 확인할 수 있도록 대표자가 정보공개를 청구할 경우 평가항목별 점수 등 관련 정보도 제공할 것이다.

목련과 크로바의 총 세대수는 2,798세대로 가장 많은 세대규모이고 둔산13구역은 대전 관공서와 학군, 상업시설 등이 모두 모여있는 알짜배기 입지인 만큼 가장 성공적으로 재건축 진행이 될 곳이다. 5년 전 크로바 아파트의 가격 상승을 비교하면 그렇게 크게 오르지 않았지만, 이번 재건축 선도지구에 선정된 이후 호가가 크게 올랐다.

둔산13지구는 48,432평이며 평균 용적률은 225%로 상당히 높다. 최대 상향 용적률은 300%로 가정하였다. 기존 연면적은 108,972평이고 상향 연면적은 145,296평이다. 지방이라 임대주택 면적 대신, 기부채납으로 공용주차장, 공원, 녹지 등의 정비기반시설 10% 14,529평, 상가 1천평으로 가정했다. 일반분양 면적은 20,795평이 나온다.

공시지가는 평당 1,900만원~4,400만원까지 평수에 따라 다양하다. 하지만 감정평가액은 거래사례에 따라 감정평가액이 적용될 확률이 높아 거래가 별로 없는 큰 평수의 아파트는 공시지가가 낮게 적용될 확률이 높다. 공시지가는 평균적으로 2,500만원이라 2,500만원에 감정평가액 보정률 1.2~1.6배 중 1.3배 하면 3,250만원으로 계산했다. 총 조합원 감정평가액은 35,416억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가 수익으로 이루어진다. 조합원 분양수익은 평당 3,800만원으로 가정하면 조합원 분양수익은 41,409억이다. 대장 아파트인 만큼 대전 내 가장 높은 분양가를 적용했다. 상가는 평당 3천만원으로 가정하면 상가 수익은 300억이다. 일반분양가는 평당 4,900만원으로 가정했다. 일반분양 수익은 10,189억이다. 총 수익은 51,898억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.92가 나온다. 나쁘지 않은 비례율이지만, 공사비가 더 오르면 어쩔 수 없이 분양가를 올릴 수 밖에 없는 비례율이다. 만약, 조합원이 34평으로 평당 3,250만원으로 가진다면 종전자산평가액은 11억 500만원이다. 권리가액은 비례율 0.92를 곱하면 10억 1,660만원이다. 조합원 분양가가 평당 3,800만원으로 가정하면 34평은 12억 9,200만원이므로 분담금은 2억 7,540만원으로 준수한 분담금이 나온다.