여의도 한양아파트 재건축 신고가 용적률 분담금 살펴보기

여의도 부동산을 이야기할 때 빠지지 않는 단지가 바로 한양아파트다. 최근 재건축 이슈로 다시 한 번 주목받고 있는 곳인데, 이번에 다녀온 상세한 임장 후기 남겨본다.

입지

한양아파트는 여의도 한복판 중심에 위치한 아파트다. 여의도역(5·9호선), 샛강역(9호선·신림선), 여의나루역까지 도보 10분 내 진입 가능한 트리플 역세권인데, 실제로 걸어본 결과 샛강역이 가장 가깝고 여의도역은 IFC몰과 연결되어 있어 생활 편의성이 높다.

주변에 여의도초·중·고등학교, 그리고 홍우빌딩 학원가까지 가까워 아이 키우기 좋은 입지라 느껴졌다. 길 하나만 건너면 초등학교고, 학원도 건물에 몰려 있어 아이들 교육 걱정은 덜하겠더라.

단지

세대수: 588세대

준공: 1975년 11월(2026년 기준 약 51년차)

대지지분: 평균 17.9평

용도지역: 상업지역(종상향 완료)

난방: 지역난방

시세

34평(전용 112A타입) 매매가는 2026년 7월 기준 29억 6천만원 선이다.

한창 재건축 호재가 몰릴 때는 2025년 3월 28억 8천만 원에 거래되며 신고가를 찍었고, 이후 호가 기준 35억까지 올라갔던 적도 있는데, 지금은 오히려 그보다 다소 낮은 29억대 중반에서 시세가 형성되고 있다. 재건축 단계가 실제로 이주를 앞둔 국면에 접어들면서, 초반의 기대감이 반영된 호가보다는 실제 매수세를 반영한 가격으로 조정된 흐름으로 보인다. 48평은 34억 6천만원, 63평은 42억 선이다.

현장분위기

한양아파트는 34~63평형대까지 비교적 넓은 평형으로 구성되어 있다. 지금 기준으로도 중대형에 속하는 평형대라, 신축 시 하이엔드급으로 전환해도 충분한 가치가 있어 보였다.

단지 내부는 세월의 흐름이 느껴지지만 관리 상태가 양호한 편이었다. 중심부에는 넓은 놀이터가 있었고, 지역난방이라는 점도 오히려 장점으로 작용하고 있었다.

주차 공간은 다소 협소하지만, 여의도에서 주차 여건이 좋은 곳을 찾기란 쉽지 않다는 점 감안해야겠다.

현장에서 가장 인상 깊었던 부분은 단지 앞에 걸린 현수막들이었다. 하이엔드, 랜드마크, 최초 통합심의 통과 등 문구들이 확실히 분위기를 띄우고 있었다. 실제로 재건축이 빠르게 진행되는 단지이기 때문에 여의도 중에서 제일 먼저 신축으로 바뀔 것이라는 기대감을 엿볼 수 있었다.

상업지역 종상향 → 용적률 599.72%

대형평수인만큼 분양가 대비 환급 예상

하이엔드 브랜드 디에이치 시공 예정

재건축 되면 여의도 신축 대표단지 된다는 말을 많이 들었다.

비싼 가격이지만 실제로 거래가 종종 일어나고 있다. 한양은 지금 들어가도 늦지 않은 마지막 시점 같다는 인식은 이미 오른 가격이라는 부담도 있지만, 신축 기준으로 보면 여전히 싸다는 얘기겠지.

여의도 한양아파트 재건축 현황 요약

한양아파트는 서울시 통합심의 1호로, 3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 종상향되며 용적률 599.72%를 확보했다.

서울시 신속통합기획을 통해 건축·교통·환경 등 복합 심의를 일괄 처리해 사업 속도가 빠르게 진행됐고, 2024년 3월 현대건설(디에이치)이 시공사로 선정된 데 이어, 올해 5월 29일 사업시행자인 KB부동산신탁이 관리처분계획인가를 신청했다. 여름 중 인가·고시를 받으면 10월 또는 11월 중 이주에 착수할 전망이고, 내년 상반기 철거를 마친 뒤 하반기부터 본격적인 공사에 들어갈 계획이다. 대교아파트에 이어 여의도에서 두 번째로 관리처분 단계에 들어선 단지다.

재건축 후에는 지하 5층, 지상 57층, 높이 199.80m 규모로, 연면적 294,514.72㎡에 총 992세대(오피스텔 60실 포함)가 들어서는 디에이치 여의도 퍼스트로 탈바꿈할 예정이다. 주거와 업무, 상업, 공공청사 기능을 모두 갖춘 복합단지로 조성된다.

재건축에서 늘 걱정되는 분담금 부분도 한양아파트는 분위기가 다르다.

비례율 약 94.45%, 전용 84㎡ 기준 종전자산 감정가 약 20억, 조합원 분양가 약 17.7억, 일반분양가 약 22억으로 추정되고 있다.

이 평형대의 최근 시세가 29억대 중반 수준인 걸 감안하면, 추가 분담금이 거의 없거나 상황에 따라 소폭 환급 가능성까지도 언급되고 있다.

물론 이는 향후 분양가나 공사비에 따라 변동 가능성이 있기 때문에, 무조건 환급이라는 표현보다는 분담금 부담이 적은 단지라는 점에 주목할 필요가 있다.

또한 상업지역 종상향에 따른 공공기여 구조도 안정적이다. 공공청사 건립에 약 1천억 원을 기부채납하고, 대지 일부를 현금으로 정산하면서도 사업성을 유지하고 있다는 점에서 재건축 모델로서도 주목할 만한 사례라 할 수 있겠다.