서울의 아파트 평균 시세는 15억이다. 게다가 대출 또한 안 나온다. 최대 대출이 6억이고 LTV는 40%, 토허제로 인해 실거주 의무가 붙는다. 다주택자는 적폐로 몰아가기 때문에 지방에 전세를 줬던 사람들은 당연히 서울로 모두 실거주하고 실거주하는 사람들이 늘어나기 때문에 전월세는 당연히 줄어들었다.

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가장 큰 문제는 서울의 공급이 매우 부족한 것이고 그로 인해 월세 역시 폭등하고 있다. 그런 서울에 마지막 6억대 아파트가 재건축을 추진한다. 오늘은 서울 마지막 6억대 중랑구 신내6단지시영 재건축 분담금 분석입니다.

​서울 내 가성비 아파트는 이제 거의 없다. 현재 글을 쓰면서 생각나는 것은 성산시영, 미주, 가양주공, 태강, 월계주공 등이 있지만 6억대 아파트는 매우 매우 드물다. 중랑구는 서울에서 인기가 없는 지역이지만, 그만큼 가성비 있는 저렴한 아파트들이 많다. 그 중 하나가 신내6단지시영이다. 신내6단지시영은 96년 입주하여 총 1,609세대의 대단지이다.

6호선이 비록 서울 내에서 이용률이 적은 노선이긴 하지만 6호선 봉화산역 초역세권이며 단지 내 봉화초를 품고 있는 초품아이다. 봉화산 자연환경 또한 근접하여 쾌적하며 계획된 택지지구답게 정리되어 있다. 향후 6호선이 구리 연장까지 되어 잠실까지 한번만 갈아타면 갈 수 있게 되는 호재가 있다. 서울시에서 개발 여건이 부족한 지역에 맞춤형 인센티브를 적용하는 상생발전형 사전협상까지 도입한다.

시는 공공기여율을 기존 60%에서 30%로 완화하고 주거 비율도 입지 특성과 개발여건, 공공성 등을 종합적으로 감안하여 협상한다. 용적률 역시 187%라 쾌적하며 2종일반주거지역이지만 3종일반주거지역까지 종상향되어 사업성 역시 상승한다. 최근 24평형이 6억 대 이상으로 상승하면서 근처 공릉동과의 격차 역시 확대되는 와중에 갭메우기 현상이 발생 중이다.

공사비는 평당 900만원으로 가정했다. 서울이라도 입지와 사업성에 따라 시공사들이 들어오는 것이 다르다. 하지만, 서울 평균 공사비가 매우 올랐기 때문에 평균 900만원을 적용하였다. 그리고 총 연면적은 지하, 커뮤니티, 옥상 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 계산하면 7,888억이다.

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여기에 정비기반시설도 고려하여 계산하면 총 공사비는 8,107억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 설계비, 세금, 감리비, 국공유지매입비 등을 고려하여 1,500억으로 가정했다. 총 비용은 9,607억이다.

공시지가를 보면 평당 1,500만원~2,100만원 수준이므로 평균 1,800만원으로 계산했다. 감정평가액 보정률은 1.2~1.5배 중 1.3배하여 계산하면 평당 2,340만원이다. 조합원 총종전자산평가액은 7,609억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 평당 3천만원으로 가정했다. 근처 아파트 시세는 9억~12억 수준이라 조합원 분양가를 평당 4천으로 잡았다. 조합원 분양수익은 13,008억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 730억이다.

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일반분양가는 평당 6천만원으로 가정했다. 일반분양가를 평당 6천으로 잡은 이유는 서울 아파트 공급 부족으로 인한 희소성으로 입지가 다소 떨어지더라도 공사비 + 인건비 상향에 따른 높은 일반분양가를 가정했다. 일반분양 수익은 5,321억이다. 총 수익은 19,059억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.24로 높은 비례율이 나온다. 하지만 그만큼 조합원 분양가를 높게 잡았기에 사업성이 높게 나온 것이다. 조합원이 25평을 가지고 있다고 가정하면 감정평가액은 5억 8,500만원이다. 비례율 1.24를 적용한 권리가액은 7억 2,540만원이다. 조합원 분양가가 평당 5천으로 가정했으므로 25평이면 12억 5천만원이므로 분담금은 5억 2,460만원이다.