재건축 시장에서 가장 두려운 것은 알박기이다. 장위뉴타운도 알박기로 오랜 시간 고통 받았고 조합원들은 정말 치를 떨 정도로 분노하는 것이 교회이다. 그리고 신반포 역시 통합재건축을 할 때 속도전을 위해 합의가 안 되는 것은 제척하였고 고덕자이 역시 상가를 제척하여 현재는 유령상가로 남아있다.

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그런 재건축 사업 중에 삼익맨션이 최초로 동단위로 제척한 사례가 나왔다. 오늘은 동단위제척 강동구 명일동 삼익맨션 재건축 최초 사례에 대한 포스팅입니다.

강동구는 이번 지방선거 이후 광진구, 양천구, 중구와 함께 구청장 역시 서울시장과 같은 정당 사람으로 뽑혔다. 이 지역의 공통점은 개발이 많이 진행되고 있다는 점인데, 광진구는 차세대 성동구이며 양천구는 전통의 넘버2 학군지인 목동이 있고 강동구는 천호동, 명일동, 길동, 둔촌동, 고덕동 등의 전방위에서 재개발, 재건축이 진행되고 있는 곳이다.

특히, 강동구 명일동은 재건축이 많이 진행되고 있고 그 중 하나가 이번에 이슈가 된 삼익맨션이다. 삼익맨션은 84년 입주로 42년이 넘는 768세대 규모의 아파트로 5호선 굽은다리역 초역세권 아파트이다. 용적률 역시 쾌적하여 사업성이 높은 곳으로 유망한 곳이다. 그런데 7월 2일 서울시 재건축 통합심의 조건부 통과시 11개 동 중에서 가장 큰 평수를 가진 5동을 제척하고 재건축을 진행하기로 한 것이다.

이는 5동 주민들이 과한 분담금 문제로 인해 합의점에 도달하지 못한 것이다. 원래 재건축을 할 때 대지지분이 많으면 많을수록 감정평가액이 커서 분담금이 적을 것으로 기대되고 있다. 감정평가 방식이 거래사례비교법으로 진행되면서 실거래 사례가 적은 5동의 경우 비록 50평이 넘는 아파트임에도 불구하고 40평대와 비슷한 감정평가액을 받고 분담금이 더 커진 것이다.

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그래서 조합에선 감정평가방식을 조율하고자 했으나 이는 결렬되었다. 그래서 조합이 법원에 공유물 분할 청구소송을 제기했고 법원이 조합측의 손을 들어주면서 5동이 별도 필지로 분리되었다. 또한, 주민들 동의 역시 90%가 5동 제척에 찬성하였다. 하지만 아직 5동 측에선 제척에 대한 소송을 걸 수 있고 사업성 역시 떨어지게 된다.

비슷한 사례로 북아현뉴타운이 있는데 1+1 입주권을 받을 수 있는 주민들이 사업성이 떨어진다는 이유로 1채는 조합원 분양가로 받고 나머지 1채는 일반분양가의 90%로 받는 것이 대법원 판결을 받았다. 요즘 재건축은 공사비 폭등, 사업비 이자부담 등으로 속도전이 중요하다고 하지만 소송이 붙으면 향후 속도전에 차질이 생길 수 있게 된다.

삼익맨션의 시공사는 대우건설로 하이엔드 브랜드 "써밋"이 적용된다. 하이엔드 브랜드가 적용되는 만큼 공사비는 평당 1,000만원으로 가정했다. 총 연면적은 옥상, 커뮤니티, 지하 등을 고려하여 1.8배하였다. 총 연면적은 5,675평이므로 평당 1천으로 적용하면 5,675억이다. 정비기반시설 면적이 2,367평이므로 공사비는 236억이다. 총 공사비는 5,911억이다.

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기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 감리비, 설계비, 금융비용, 세금, 국공유지매입비, 소송비용 등이 포함된다. 기타사업비에 소송비용이나 감정평가액 같은 감리비를 연속으로 한 것을 고려하여 1,800억으로 가정했다. 총 비용은 7,711억이다

감정평가는 거래사례비교법이 아니라 공시지가 × 감정평가보정률을 적용해서 계산해보았다. 20평의 공시지가는 834,000,000원, 24평은 923,000,000원, 35평은 1,113,700,000원으로 평당가는 3,200~4,200만원 수준이므로 평균적으로 3,700만원으로 계산했다.

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정평가보정률은 1.2~1.6배 중 1.4배하여 계산했다. 평당가는 5,180만원으로 전 조합원들에게 적용하면 25평의 경우 12억 9,500만원이다. 조합원 총 종전자산평가액은 9,472억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 6,000만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 10,972억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 47억이다. 상가는 평당 5천만원으로 가정하면 상가수익은 25억이다.

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일반분양가는 평당 7,000만원으로 가정했는데 고덕그라시움이나 고덕아르테온, 고덕아이파크 같은 대단지 신축 아파트가 평당 8천 수준이기에 비슷하게 맞추어보았다. 평당 7,000만원으로 가정하여 계산하면 일반분양 수익은 6,713억이다. 총 수익은 17,757억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.06이다. 일반분양 면적이 많은 만큼 높은 수익성을 얻는 사업성을 보여준다. 25평을 가진 조합원이 종전자산평가액이 평당 5,180만원으로 계산하면 12억 9,500만원이고 권리가액은 비례율 1.06을 곱한 값이므로 13억 7,270만원이다. 조합원 분양가가 평당 6,000만원으로 계산했으므로 25평은 15억이므로 분담금은 1억 2,730만원으로 준수한 분담금이 나온다.