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최근 방화동 장미 1단지를 둘러보고 왔다.
서울에서 4억대 아파트를 찾는 건 쉽지 않은데, 그런 부분에서 몇 안 되는 선택지 중 하나였다.
방화동만의 조용하면서도 도시적인 분위기가 잘 어우러져 있는 곳.
자세한 현장 분위기를 남겨본다.
입지
장미 1단지의 가장 큰 장점은 마곡 인접성이다.
마곡 부근 직장인들에게는 출퇴근이 편리하고 5호선 방화역과 9호선 신방화역을 모두 도보로 이용할 수 있다.
서울식물원과 서남물재생공원이 가까워 산책이나 여가를 즐기기 좋고 한강도 도보 10분 거리에 있다.
단지
1994년, 31년
용적률 211퍼센트, 건폐율 17퍼센트
387세대다.
시세
16평 매매가 4.6억, 전세가 2.3억
19평 매매가 5.3억, 전세가 2.5억
23평 매매가 5.5억, 전세가 3.3억이다.
현장 분위기
지도로는 역에서의 거리가 꽤 가까워 보였으나 가보니 지하철역과는 다소 거리가 있었다.
단지가 오래된 복도식 아파트라는 점은 호불호가 갈릴 수 있겠지만, 노후화는 피할 수 없다는 인상이 강했다.
특히 1단지와 2단지의 분위기가 사뭇 달랐다.
1단지는 임대 세대가 없는 순수 분양 단지인 반면, 2단지는 절반가량이 영구임대 세대로 구성돼 있다.
2단지는 2547세대, 그중 영구임대가 1563세대로 총 18개 동이다.
그중에서도 2-2단지 그린아파트만이 분양 단지였고, 이 점이 입주민 구성에 영향을 미친 것으로 보인다.
장미아파트 단지는 3개 동으로 구성돼 있으며 단지 내 보행로와 녹지 공간은 잘 정비돼 있다.
다만 지상 주차 공간이 대부분이라 차량이 빼곡하게 세워져 있고 동선이 복잡해 보였다.
실제로 현장을 임장하고 나니 확실히 느껴지는 부분들이 있었다.
먼저, 5호선 방화역이 종점이긴 하지만 도보로 이용 가능해 교통은 큰 불편이 없었다.
무엇보다 마곡생활권이라는 점을 생각하면 이 정도 가격이면 괜찮다는 생각이 들었다.
다만 아쉬운 점도 있었다.
바로 옆에 영구임대 아파트가 있어 단지 분위기가 혼합되어 보였고, 30년이 넘은 구축 아파트를 감안하더라도 특유의 낡은 느낌이 강했다.
게다가 김포공항 인근이라는 입지 특성상 비행기 소리가 종종 들려서 이 부분은 거주 시 고려가 필요하다고 느꼈다.
결론적으로, 현장에 직접 가봐야만 알 수 있는 분위기가 분명히 존재하는 단지였다.
재건축과 개발 호재
현재 장미 1단지는 재건축이나 리모델링 이야기가 본격적으로 나오고 있진 않다.
준공 후 30년이 넘었지만 사업 추진 조건이 아직 충족되지 않아 당분간은 시설 보수 위주의 개선이 필요할 것으로 보인다.
강서구 일대 고도제한 완화는 여전히 뜨거운 이슈다.
방화동을 포함한 김포공항 인근 지역의 고도제한을 45m에서 80m 수준으로 완화하는 방안이 계속 논의 중이고, 지방선거 때마다 후보들이 이 공약을 되풀이할 정도로 지역의 숙원이다.
다만 최종 승인은 국토부 몫이라 강서구가 계속 협의를 이어가는 단계고, 아직 확정된 건 아니다.
이게 완화되면 재건축 시 더 높게 지을 수 있어 사업성이 좋아지고, 장미 1단지 같은 노후 단지에도 분명한 호재다.
거래량을 보면 마곡생활권과 교통 접근성 덕분에 관심이 꾸준하며 거래도 빈번하게 이뤄지는 듯하다.
특히 4억대 16평형 매물은 거래 회전율이 빨랐다.
장미 1단지는 마곡지구 및 김포공항 복합개발의 영향을 받을 수 있다.
인근 방화뉴타운도 최근 진척이 빠르다.
방화3구역은 2024년 사업시행인가와 시공사 선정을 마치고 관리처분인가를 목표로 하고 있고, 방화2구역도 사업시행자 지정 후 시공사 선정을 앞두고 있다.
바로 옆 방화6구역은 기존 시공사와 공사비 갈등으로 계약이 해지됐다가, 최근 래미안 브랜드로 새 시공사 선정 절차가 진행되며 다시 속도를 내는 분위기다.
이렇게 방화뉴타운 일대가 순차적으로 정비되면 장미 1단지 역시 반사이익이 기대되는 곳이다.
또한 건폐장과 소각장이 이전되면 환경 개선 효과가 나타날 가능성이 있어 향후 가치 상승 여력도 충분해 보인다.
마치며
오늘은 서울 강서구 아파트 4억대 방화동 장미 1단지에 대해 알아봤다.
4억대 가격으로 서울 아파트를 매수할 수 있는 기회는 흔치 않기에 입지와 가격 측면에서 가성비가 있게 느껴졌다.
다만 구축 특성과 관리 비용, 복도식 구조 및 소음 문제는 반드시 고려해야 할 것으로 보인다.
특히 고도제한 완화나 방화뉴타운 진행 상황은 아직 확정된 게 아니라 계속 바뀌는 사안이니, 관심 있다면 최신 진행 상황을 직접 확인하길 바란다.
이상으로 임장 후기를 마친다.
