컨텐츠 
부동산 계약을 하다 보면 가장 애매하게 느껴지는 게 바로 복비(중개보수)를 누가 부담하느냐의 문제다. 특히 임차인이 계약갱신청구권을 쓴 뒤, 만기 전에 나가고 싶다고 하면 임대인 입장에서도 곤란한 상황이 발생한다.
실제 상황
나는 임차인과 2년 계약을 마치고 다시 연장 계약을 했었다. 그런데 임차인이 만기 전에 나가겠다고 통보했다. ( 실제 거주한 기간은 총 3년)
당연히 "본인이 나가는 거니 복비는 임차인이 내야 한다"고 생각했는데, 현장에서 들은 얘기는 달랐다.
부동산 소장님은 "계약갱신청구권으로 연장한 거라면 복비는 임대인이 내야 한다"고 했다.
순간 당황스러웠다. 그래서 계약서를 다시 확인해 보니, ‘계약갱신청구권 행사’라는 문구는 없고 단순히 새로운 계약서로 작성돼 있었다. 법적으로 명확하게 기록되지 않은 상황이었기에 결국 서로 애매해졌다.
출처: 사법정보공개포털
법적으로는 어떻게 되어 있을까?
주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임차인은 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없다.
또 제6조의2에 따르면, 계약갱신청구권으로 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료된다.
즉, 계약갱신청구권으로 갱신된 계약에서는 임차인이 중도 해지를 할 수 있는 권리가 법적으로 보장된다.
그렇다면 복비는 누가 낼까?
원칙적으로 중개보수는 새로운 계약을 체결하는 임대인과 신규 임차인이 부담한다. 기존에 살던 임차인은 법적으로 중개계약 당사자가 아니므로 복비를 낼 의무가 없다는 해석이 많다.
다만, 실무에서는 상황이 다르다. 임차인이 임대인에게 "빨리 나가게 해달라"고 요청하면서 합의해지를 하는 경우, 임차인이 복비를 부담하는 사례가 상당히 흔하다.
결국 해석보다는 “실무와 합의”가 더 큰 영향을 미치는 것이다.
결국 중요한 건 특약
나는 결국 합의 끝에 복비를 반반 부담하는 걸로 정리했다.
이 일을 겪으면서 깨달은 건, "앞으로는 계약서에 만기 전에 임차인이 나가면 복비는 임차인이 부담한다라는 특약을 꼭 넣어야겠다"는 점이었다.
계약서에 계약갱신청구권 행사 여부를 명확히 쓰지 않으면 분쟁은 불가피하다.
내가 겪은 상황처럼 문구가 애매하면 결국 반반씩 부담하는 쪽으로 귀결되기 쉽다.
특약 예시
ㆍ 임차인이 임대차기간 만료 전에 자의로 퇴거하는 경우, 신규 임대차 계약 체결에 따른 중개보수는 임차인이 전액 부담한다.
ㆍ본 계약의 갱신은 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신요구권 행사)에 따른 것으로 하며, 해지 통보와 종료 시점은 동법 제6조의2를 따른다.
이처럼 계약서에 문구를 확실히 남겨두면 추후 분쟁을 예방할 수 있다.
문자나 카톡 대화 내용도 증거로 충분히 효력이 있으니 기록으로 남겨두는 게 좋다.
───
✔️마치며✔️
정리하면, 계약갱신청구권 복비 문제는 법적으로는 임차인의 중도 해지 권리가 보장돼 있고, 복비는 신규 임대차 계약의 당사자인 임대인과 신규 임차인이 부담하는 구조다.
하지만 실제 현장에서는 임차인이 먼저 나가고 싶어 하는 경우 복비를 부담하거나 반반씩 내는 사례가 상당히 많다.
내 경험에서 알 수 있듯, 결국 중요한 건 계약서의 특약과 명확한 기록이다. 법은 방향을 제시하지만, 실제 거래에서는 합의와 증거가 모든 걸 좌우한다.
앞으로는 이런 모호한 상황을 피하기 위해서라도 특약 조항을 넣는 게 좋다고 느껴진다.
