자양2동 649번지 일대는 모아타운 사업지 중 가장 속도가 빠른 곳이다. 실제 소유주는 반대파도 가장 적다고 하고 조합설립인가가 가장 기대되는 곳이라 한다. 과거 23년 아파트 임장하면서 한강벨트 구역 재개발을 노리고 자양동을 찾아봤으나 신통기획은 들어가기가 어려운 자금이었고 모아타운은 구역해지도 발생했기에 위험성이 높아 들어가지 못했다. 대신, 마포로 들어갔지만 자양동은 동마포보다 더 가능성이 높은 곳이라 본다.

오늘은 자양2동 649번지(B구역) 재개발 조합설립인가 분담금 분석입니다.

각 블록별로 모아주택 조합설립인가를 위한 준비를 진행 중이다. 하지만 둔촌동 모아타운과 비교하면 쪼개져있는 구역이 많기에 조합설립인가가 까다롭다. 둔촌동 모아타운은 3구역으로 쪼개져있어 3구역만 조합설립인가를 하면 되었는데, 자양2동 B구역은 5블록의 조합설입인가가 필요하다. 각 블록별로 진행차이가 발생할 수 있고 통합으로 진행되지 않는다면 1군 시공사가 들어오기 어렵다는 단점이 있다.

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해당 모아타운 구역은 한강 생활권이라 한강뷰가 가능하며 모아타운 중에서도 세대규모가 최대 2천세대(A~C)라 매우 큰 편이다. 2호선 + 7호선 더블역세권에다 이 두 노선은 모두 강남 환승이 필요 없는 최상의 노선이다. 성자초, 신자초, 자양초 등 초품아이며 건국대 근처라 상권도 우수하다. 게다가 자양동 자체가 재개발, 재건축이 많이 진행되고 있기에 개발이 완료된다면 천지개벽할 곳으로 탄생할 곳이다.

자양2동 649번지 모아타운 B구역 일대는 사업면적이 5,535평이며 계획 용적률로는 250%까지 적용된다고 알려져있다. 재개발 구역이기에 기존 용적률을 파악하기 어려우므로 180%로 가정했다. 기존 연면적은 9,963평이며 용적률 250%가 적용된 연면적은 13,838평이다. 임대주택 세대수는 아직 알려져있지 않지만 10%로 가정하면 1,383평이므로 일반분양 면적은 2,492평이다.

공사비는 평당 900만원으로 잡았다. 모아타운이란 사업 자체가 통합으로 대단지가 들어서지 않는다면, 사업성이 없고 각 블록별로 진행되기 때문에 까다로운 점이 있어 1군 시공사가 들어오지 않을 확률이 있다. 그래서 공사비를 평당 900으로 가정했다.

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총 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 계산했다. 정비기반시설 및 근린생활시설은 고려하지 않았기에 총 공사비는 2,242억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 감리비, 설계비, 금융비용, 세금, 국공유지매입비 등을 고려하여 500억으로 가정했다. 총 비용은 2,742억이다.

해당 B구역의 거래된 빌라의 시세를 보면 평당 1억까지 넘는 곳도 있다. 광진구 자체가 이제는 리스크가 많이 사라진 구역이기 때문에 투자자 진입이 많아지고 한강벨트가 희소성이 있기에 가치가 높아진 것으로 판단된다. 서울시장이 오세훈 시장으로 당선되고 광진구청장 역시 재임을 하면서 사업의 불확실성이 사라졌는데, 이런 곳은 국민의힘의 구청장이 된 강동구와 광진구 2곳 밖에 없다.

거래된 구역의 공시지가는 평당 3,200만원~4,400만원 수준이다. 공시지가 역시 매우 높은 수준이고 감정평가액 보정률 1.2~1.6배 중 1.4배를 적용하였다. 평균 3,800만원에 1.4배 적용하면 5,320만원으로 계산하면 조합원 총 종전자산평가액은 5,300억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익이다. 조합원 분양가는 평당 6천만원으로 가정했다. 감정평가액 역시 높기에 평당 6천이 아니라면 수익성이 떨어지기 때문이다. 조합원 분양수익은 5,977억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 207억이다. 일반분양가는 평당 8천만원으로 가정했다. 높은 분양가이긴 하지만, 광진구가 노량진만큼 매우 가능성이 높은 곳이기에 높은 분양가를 가정했다. 일반분양 수익은 1,993억이다. 총 수익은 8,177억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.02가 나온다. 나쁘지 않은 비례율이긴 한데, 분양가가 높지 않으면 비례율이 1을 넘지 않을 수 있다. 그렇기에 높은 분양가가 예상되는 바이다.

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만약, 조합원이 20평을 가지고 있고 평당 5,320만원으로 계산하면 10억 6,400만원이다. 비례율이 1.02이므로 10억 8,528만원이 나온다. 평당 6천으로 가정했으므로 25평은 15억이므로 분담금은 4억 1,472만원이 나온다.