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전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이라면?
중도퇴거를 요청했는데 집주인의 자금 여력이 없어 보증금 반환이 불확실한 상황이 남의 이야기만은 아닌 세상이 됐다.
전세보증금 미반환 문제는 내집마련 계획 전체를 흔드는 변수가 된다. 오늘은 전세보증금이 반환되지 않을 때 어떻게 대응해야 하는지 정리해본다.
전세보증금 미반환, 왜 이런 일이 생기나
전세보증금 미반환은 집주인의 자금 여력이 부족한 경우 발생한다.
집값이 하락해 전세가보다 매매가가 낮아지는 깡통전세 상황이 되었을때,
집주인이 보증금을 돌려주려면 다른 곳에서 돈을 구해야 하는데 새 세입자를 구하지 못하거나 집을 팔아도 보증금을 충당하지 못하는 경우 문제가 생긴다.
계약 기간이 남아 있는 상태에서 중도퇴거를 요청하는 경우에는 상황이 더 복잡해진다.
집주인 입장에서는 계약 기간이 끝나지 않았기 때문에 반환 의무가 생기지 않는다고 주장할 수 있다.
세입자가 먼저 나가고 싶다는 입장이기 때문에 협상력도 약해진다.
전세보증보험, 가입 여부가 핵심이다
전세보증금 미반환 리스크에 대응하는 가장 확실한 방법은 전세보증보험이다.
HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증의 전세보증보험에 가입되어 있다면, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급하고 집주인에게 구상권을 행사한다.
보험에 가입되어 있는 경우 계약 만료 후 일정 기간이 지나도 보증금을 받지 못하면 보증기관에 보험금을 청구할 수 있다. 하지만 보험에 가입되어 있지 않다면 법적 절차를 직접 밟아야 하고 시간이 훨씬 오래 걸린다.
중도퇴거 요청 시 대응 방법
계약 기간 중 중도퇴거를 요청하는 경우, 법적으로는 세입자가 먼저 계약을 해지하는 상황이 된다.
이런 경우 집주인이 새 세입자를 구해야 보증금을 돌려받을 수 있는 구조다. 집주인의 협조가 필요하다.
집주인 자금 여력이 부족한 경우에는 이 과정이 원활하지 않을 가능성이 높은데 이런 상황이라면 전세 만기를 기다리는 것이 법적으로 더 유리한 위치를 만든다.
만기 이후에는 집주인이 법적 반환 의무를 갖게 되고, 임차인은 전세보증보험 청구나 내용증명, 임차권등기명령 등 법적 수단을 활용할 수 있다.
전세 미반환이 내집마련 계획에 미치는 영향
이처럼 전세보증금이 묶여 있으면 내집마련을 위한 현금이 회수되지 않는다.
매수 계획이 있어도 자금이 없는 상태에서는 아무것도 진행할 수 없기 때문이다.
이것이 전세 문제가 내집마련 계획 전체를 흔드는 이유다.
이런 상황에서 무리하게 매수를 진행하려고 추가 대출을 일으키면 전체 자금 구조가 위험해진다.
전세 계약 전에 확인해야 할 것들
전세 사기를 예방하는 가장 좋은 방법은 계약 전 꼼꼼한 확인이 필수다.
등기부등본 확인, 선순위 근저당 확인, 집주인의 세금 체납 여부 확인, 전세보증보험 가입 가능 여부 확인.
이 네 가지를 계약 전에 반드시 점검해야 한다.
너무 당연한 얘기겠지만 사실 부동산 시장에는 전세 보증 보험이 안 되는 전세집도 꽤 있다. 예를 들어 건축법상 위반 건축물이거나 전세 보증금이 KB 시세를 추가하는 경우 이에 해당한다.
전세 계약은 큰 금액이 오가는 거래다. 귀찮고 복잡하게 느껴져도 이 과정을 건너뛰면 나중에 훨씬 더 큰 대가를 치르게 된다.
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✔마치며✔
오늘은 전세보증금반환 안될때 중도퇴거요청에 대해 알아보았다.
이미 발생한 문제라면 전세보증보험 청구, 임차권등기명령 등 법적 수단을 활용하고, 만기를 기다리면서 순서를 지키는 것이 중요하다.
아직 계약 전이라면 사전 확인을 철저히 해서 이 상황 자체를 만들지 않는 것이 가장 좋은 예방법일 것이다.
