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서울 서남권쪽 임장을 다니다 보면 발검음이 닿는 구로구 개봉동,
투자자들 사이에서는 종종 이야기가 나오는 곳으로
구로구의 개봉동은 저평가된 동네라고 불린다,
개봉동은 교통의 핵심지인데
서울에서도 손꼽히는 버스 환승의 메카다.
강남, 여의도, 광화문, 구로디지털단지 방향으로 노선이 촘촘하게 연결돼 있는 동네.
이 중에서 개봉역 부근에 있는 삼호아파트를 둘러보고 왔다.
단지 기본 구조
단지 입구에 준공 기념석을 보고 처음 알게된 사실은
알고보니 삼호 아파트가 재건축으로 지어진 곳이라는 거다.
사진을 보면 공사명 '삼보아파트 재건축공사', 공사기간 1993년 10월~1996년 6월이라고 적혀 있다.
보통 이런 기념석은 그냥 지나치기 쉬운데, 임장할 때는 의외로 중요한 단서가 된다.
즉, 개봉동 삼호아파트는 1996년에 기존 노후 주거지를 정비해 만들어진 재건축 단지라는 의미다.
개봉동 쪽은 오래된 빌라와 다세대주택이 여전히 많이 남아 잇는 곳이기도 한데
이 단지가 재건축이 되면서 당시에는
동네 분위기를 완전히 바꿔놓았겠구나라는 생각이 들었다.
단지 규모와 배치
안내도를 보면 101동과 102동 중심의 구조로 구성되어 있다.
요즘 대단지처럼 복잡한 배치는 아니다.
세대수는 369세대 규모로 대단지는 아니지만 관리하기에는 적당한 규모다.
다만 용적률이 약 398% 수준으로 상당히 높은 편이다.
앞서 언급한 것처럼 이미 재건축이 된 단지이기때문에
굉장히 높게 지어진 곳이다.
따라서 현재 기준에서 연식이 오래되었지만
추가적인 재건축이나 리모델링을 기대하기에는 한계가 있는 곳이기는 하다.
주변 환경
개봉동에 오면 가장 먼저 체감되는 건 교통이다.
개봉동에서 교통을 이용하는 사람들을 관심있게 보다보면 공통점은
보통 지하철보다 버스 이용률이 높다.
이유는 개봉역이 1호선이기도 하고 버스를 타고
몇정거장만 가면 7호선을 이용할 수 있기 때문일 것이다.
이런 사용자수를 체감하듯이 버스 노선 수도 상당히 많다.
개봉동이 왜 버스 환승의 메카라고 불리는지 이해가 되는 순간이다.
물론 1호선을 이용하는 사람들도 있을 것이다.
1호선의 경우 신도림, 영등포, 서울역 방향 이동이 가능하다.
특히 신도림 접근성이 좋아 출퇴근 수요가 꾸준한 것으로 추정된다.
생활 인프라 적으로도 편리하다.
개봉역 상권이 가깝고 경인로 주변으로 다양한 상업시설이 형성돼 있다.
마트, 병원, 학원, 식당 이용 등 거주 관점에서는 부족함이 거의 없어 보였다.
단지 특징
외관은 확실히 세월이 느껴지고 90년대 아파트 특유의 디자인이 그대로 남아 있다.
최근 신축처럼 화려하거나 세련된 느낌은 아니지만 관리 상태는 생각보다 괜찮았다.
외벽 도색도 비교적 깔끔하게 유지되고 있었고, 공용부도 나쁘지 않았다.
다만 곳곳에서 세월의 흔적은 보인다.
안내판은 오래됐고 일부 시설물도 노후화가 진행된 모습이었다.
그럼에도 전체적으로 방치됐다는 느낌은 들지 않았다.
오래된 구축치고는 관리가 상당히 잘 되는 편이라고 느낄 수 있었다.
아쉽게도 커뮤니티 시설은 기대하기 어렵다.
1996년 준공 단지인 만큼 피트니스센터나 골프연습장 같은 시설은 없다.
대신 단지 규모가 크지 않아 이동이 편하다.
입주민 연령층도 비교적 나이가 느껴져서 오래 거주한것으로 보이는 사람들도 꽤 보였다.
시세
현재 개봉동 삼호아파트 32평 기준 실거래가는 약 7억 원 초반 수준이다.
최근 몇 년간 6억 원대까지 조정을 받았다가 다시 회복한 모습을 보인다.
전세 월세는 거래가 빈번한 편인데
그 이유는 결국 실거주 수요일 것이다.
교통이 좋고 상권이 좋고 생활이 편하다.
반면 투자 관점에서는 한계가 있다. 용적률이 높아 재건축 기대감은 낮다.
결국 미래 호재를 보고 접근하는 단지라기보다 현재의 편리함을 보고 선택하는 단지에 가깝다.
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✔마치며✔
오늘은 구로구 개봉동 삼호 아파트 개봉역 임장 후기를 남겨보았다.
그냥 구축 아파트라고 생각했는데,
실제로는 과거 빌라촌을 재건축해 만들어진
개봉동의 상징적인 아파트 중 하나였다.
특별한 개발 호재는 없지만 실거주 수요가 확실한곳이고 교통과 상권 등 인프라가 확실한 아파트이다.
