무려 20년 만에 재건축 사업시행인가 완료가 된 아파트가 있다. 만년 재건축 대어로 꼽히고 지금은 재건축 기대 덕분에 시세는 40억을 뚫어버린 아파트가 바로 잠실주공5단지이다. 1977년 입주가 시작되고 나서 거의 50년이 다 되어가는 아파트로 당시에는 은마와 비슷한 고가 아파트였다. 지금도 구축이지만 재건축 호재로 엄청나게 비싸다. 그리고 드디어 잠실주공5단지가 은마와 함께 5천세대 규모로 함께 진행된다.

​

오늘은 20년 만에 사업시행인가 완료 만년 재건축 대어 최고의 아파트가 될 곳은 ?에 대한 포스팅입니다.

잠실주공5단지는 다른 잠실주공 단지들이 새롭게 태어나는 동안 사업시행인가도 간신히 받은 아파트이다. 당연히 시작은 30년 전부터 거슬러 올라가지만 만악의 근원인 박원순 시장 때문에 이렇게 지체되었다. 심지어 박원순 시장은 재건축초과이익환수제가 적용되도록 말도 안되는 이유로 재건축 진행을 지체시킨 것으로 유명하다.

1996년부터 재건축이 추진되었고 2014년 사업시행인가 전 조합장이 뇌물 사태로 물의를 빚은데 이어 박원순 시장이 등장했다. 재건축이 진행되고 신축 아파트가 탄생하면 자기들의 표를 잃을 것을 알기에 고의로 재건축을 늦추었고 아예 잠실주공5단지의 상징으로 굴뚝을 남기겠다는 계획 때문에 계속 사업이 지체되었다. 여기에 건축사무소와 소송전도 있어 조합원들은 정말 길나긴 인고의 시간에 접어들었다.

​

그러다 오세훈 시장으로 바뀌고 신통기획으로 진행됨에 따라 용적률 상향 등의 건축계획 수정 등으로 6,800세대의 아파트로 탄생한다. 하지만 오세훈 시장 역시 기부채납을 크게 요구했는데 은마는 10% 가량이지만 잠실주공5단지는 무려 25%가 기부채납으로 빠진다. 비록 사업상 손실이 있을지언정 기나긴 시간 동안 고착화되었던 재건축 진행이 26년에야 사업시행인가를 득하였다.

하지만 또 다른 문제로는 서울시장이 오세훈 시장으로 재당선되자 여당에서 서울시장이 가지고 있는 권한을 뺏기 위한 법안을 내놓았다. 지금 이러한 법안을 낸 것을 보면 지금 여당은 절대 재건축에 호의적이지 않고 앞으로 사사건건 재건축 진행을 방해할 거대한 적으로 남을 것이다.

이렇게 잠실주공5단지나 은마아파트 같은 초고가 대단지 아파트가 지어진다면 강남3구의 초고가 아파트에 대한 지위를 더욱 공고히 할 수 있다. 즉, 돈은 더 좋고 더 새거인 곳에 몰리기 때문에 기존의 부자들도 해당 아파트가 재건축으로 탄생되는 곳으로 옮길 확률이 높다. 또한, 송파구 다른 대단지인 아시아선수촌, 올림픽훼밀리, 올림픽선수촌 같은 아파트들도 재건축 진행에 있어 더 자극받아 속도가 더 빨라질 수 있다.

​

하지만 여당은 신축 대단지가 생긴다면 자신들의 지지층이 없어지는 것을 잘 알고 있기에 어떻게든 재건축, 재개발을 늦추고 서울시장의 권한을 뺏으려고 한다. 가장 효과적인 방법은 서울시장의 권한을 뺏고 서울시장 오세훈의 임기 동안 주택공급을 제대로 못했다며 네거티브 유세를 펼치는 것이다. 지금 차기 대선 후보이자 가장 큰 영향력을 가지는 것이 5선 당선자 오세훈 시장이기에 이를 견제하기 위해 온갖 방법을 쓸 것으로 예측되는 바이다.

이 중 아파트가 지어질 면적은 199,756평이며 각종 기부채납 및 정비기반시설 면적은 93,448평이다. 이 중 종교용지는 800평, 근린생활시설 면적이 175평이며 아파트가 지어질 면적에서 임대주택 면적은 785세대이다.

잠실주공5단지의 기존 용적률이 138%이며 용적률은 평균적으로 300%로 상향(복합용지는 360~400%까지 상향)된다. 기존 연면적은 275,663평이며 임대주택 면적 17,702평, 300%가 적용된 연면적은 599,268평이므로 일반분양되는 면적은 305,903평이다.

공사비는 평당 1,500만원으로 매우 비싸게 잡았다. 현재 시공사는 삼성물산, GS건설, 현대산업개발의 3사가 컨소시엄으로 지으며 "빌 라디우스 잠실"로 탄생한다. 모더니즘의 아버지로 불리는 프랑스 건축가가 설계하며 최고급 아파트로 지어지는 만큼, 공사비를 매우 높게 잡았다.

​

총 연면적 역시 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 2배하여 공사비를 계산했다. 총 공사비는 179,780억 + 14,017억 = 193,797억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 소송비, 예비비, 세금, 감리비, 설계비, 국공유지매입비 등을 고려하여 38,759억으로 가정했다. 총 비용은 232,556억이다.

공시지가를 보면 평당 1억 1,600만원~1억 2,000만원 수준으로 평수가 대부분 비슷하다보니 공시지가도 비슷하다. 감정평가액은 보정률 1.2배하여 계산해보면 평당 1억 4,160만원이다. 조합원 총 종전자산평가액은 390,338억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 근린생활시설 수익을 합친 금액이다. 조합원 분양가나 일반분양가 모두 분양가상한제를 적용하였다. 조합원 분양가는 평당 1억으로 가정하여 계산하면 조합원 분양수익은 275,663억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 2,655억이다.

상가 수익은 평당 6천만원으로 가정하면 상가 수익은 105억이다. 일반분양가는 평당 1억 2천만원으로 가정했다. 일반분양 수익은 367,083억이다. 총 수익은 645,506억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 조합원 총 종전자산평가액}이므로 1.05가 나온다. 비록 기부채납 25%를 하고 분양가상한제를 적용한다고 해도 엄청난 사업성으로 인해 비례율이 1을 넘어간다. 일반분양가는 분양가상한제를 제외한다면, 평당 1억 5천 이상까지는 올라갈 수 있지만, 현재 여당에선 부동산 상승을 바라지 않기 때문에 무조건 분양가를 낮출 수 밖에 없다. 다행히 현재는 사업시행인가를 통과한 상태이기에 임대주택 비율을 늘리라는 억지는 통하지 않는다.