당산동은 영등포구의 법정동으로 여의도동과 문래동과 같이 영등포구에서 상위 입지를 차지하고 있다. 당산동 일대는 전용 84 아파트가 16억~20억 수준이라 평당 6천만원 이상이다. 주요 단지별로는 당산 센트럴 아이파크, 당산 삼성래미안, 당산현대 등이 있고 최근에 분양한 E편한세상당산리버파크는 24평 분양권이 15억 수준이다. 그런 당산동에서 상당히 속도가 빠른 재건축 단지가 있다.

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오늘은 당산동 유원제일2차 재건축 분담금 상승 사업성 하락 ?에 대한 포스팅입니다.

유원제일2차는 1984년 준공되어 40년이 넘은 매우 오래된 아파트이다. 해당 아파트는 용적률 역시 134%로 매우 쾌적하지만 세대수가 410세대라 적은 편이다. 31평, 43평, 51평으로 중, 대형 평수로 이루어진 단지이며 재건축에 따른 세대수 증가가 큰 장점을 가진다. 2, 9호선 당산역의 역세권이며 단지 남쪽으로 당서초, 당산서중이 위치하여 초품아에 초역세권의 장점을 모두 가진다.

유원제일2차는 서당산에 속하는데 서당산은 요즘 굵직굵직한 대기업들이 들어서고 있다. SK에코플랜트, SK에코엔지니어링, 중흥건설, 한림건축그룹, JTM, IPA, 현대캐피탈, 효성에너지팜 등이 들어오는 기업들이다. 유원제일2차는 준공업지역이라 용적률 역시 높은 수준으로 올릴 수 있고 세대수가 410세대인데, 700세대 이상으로 약 2배 정도로 상승하여 사업성도 뛰어나지만 상가문제나 기부채납 이슈가 있었다.

현재 사업진행단계는 사업시행인가 완료이고 관리처분인가 준비 중이다. 시공사는 대우건설의 하이엔드 브랜드인 써밋이 들어오고 단지명은 "파로 써밋 49"가 확정적이다. 유원제일2차의 사업면적은 8,683평이며 용적률은 268%를 적용하고 임대주택 48세대, 부대복리시설 등이 들어설 예정이다.

기존 용적률이 134%라 기존 연면적이 11,635평이고 용적률 268%를 적용한 연면적은 23,270평이다. 임대주택 세대수가 48세대라 임대주택 비율은 500평 정도로 가정하였다. 근린생활면적은 1,118평, 주민공동시설 2,355평, 정비기반시설 804평이라 일반분양 면적은 6,858평이다.

공사비는 평당 1천만원으로 가정했다. 높은 공사비로 가정했는데, 처음 시공사 선정 현장설명회 때는 낮은 공사비를 제시했으나 관리처분인가 당시에는 거의 무조건 오르기에 처음부터 높게 계산했다. 총 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 2배하여 계산했다.

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거기에 근린생활면적, 주민공동시설, 정비기반시설 등 모두 평당 1천만원으로 계산했다. 총 공사비는 5,081억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 설계비, 금융비용, 세금 등을 고려하여 1,000억으로 가정했다. 총 비용은 6,081억이다.

공시지가를 보면 평당 3,700~4,900만원 수준이라 평당 4,300만원으로 감정평가액을 계산했다. 감정평가액 보정률은 1.2~1.6배 중 1.4배하였다. 감정평가액은 6,020만원으로 계산하면 조합원 총 종전자산평가액은 7,004억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 근린생활시설 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 6,800만원으로 가정했다. 조합원 분양가는 조합원 감정평가액보단 높게 잡아야했기에 평당 6,800만원으로 잡았다. 조합원 분양수익은 7,911억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 75억이다.

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근린생활시설은 평당 5천으로 가정했고 근린생활시설 수익은 559억이다. 일반분양가는 높은 공사비를 적용한 만큼 평당 7,500만원으로 잡았다. 현재 아직 사업시행인가 단계이고 당산동이 성장하고 있는 동네이기에 향후 초역세권 + 초품아 + 신축 + 일자리지구의 호재로 더 높은 가격이 형성될 것으로 본다. 일반분양 수익은 5,143억이다. 총 수익은 13,688억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.08으로 나쁘지 않은 사업성이다. 이는 일반분양 면적이 상당히 높고 분양가 역시 높은 분양가로 제시될 수 있기 때문이다. 만약, 조합원의 32평 종전자산평가액이 19억 2,640만원이라면 비례율이 1.08이므로 권리가액은 20억 800만원이다. 조합원 분양가가 평당 6,800만원으로 가정했으므로 32평은 21억 7,600만원이므로 분담금은 1억 6,800만원으로 준수하다.