송파구 올림픽선수기자촌 아파트는 9호선 둔촌오륜역 사이로 강동구와 송파구로 나뉘는 곳에 위치한 5천세대 이상의 대단지이다. 올림픽공원 바로 옆의 입지와 5호선 + 9호선 더블역세권 + 방이동 학원가를 가진 서울 내에서도 상위 입지이다. 다만, 1988년에 준공된 아파트라 40년이 다 되어가는 아파트라 이제 새롭게 태어나기 위한 재건축이 진행 중이다.

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오늘은 송파 올림픽선수기자촌 재건축, 사업 진행단계와 분담금 분석입니다.

올림픽선수기자촌은 서울 송파구 방이동에 위치한 5,540세대 규모의 아파트이다. 올림픽공원이 바로 앞에 있으며 성내천이 아파트 중심을 흐르는 배산임수의 아파트이다. 5호선 + 9호선 더블역세권의 아파트인데, 5호선은 광화문 일자리를 환승없이 갈 수 있고 9호선은 급행도 있으며 강남까지 환승없이 갈 수 있는 엄청난 노선이다.

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올림픽선수기자촌은 현재 정비계획 수립 및 정비구역 지정안이 진행되었고 현재 조합설립인가를 목표로 달리고 있다. 기존 대형 평형 비중을 고려하여 조합원 전원에게 85타입 초과 평형 배정을 추진하고 있다. 최고 45층 규모로 복층 평면 등 특화설계 + 하이엔드 브랜드를 노리고 9천세대 급의 메머드 단지를 계획하고 있다.

하지만 이런 올림픽선수기자촌의 재건축에 상가문제로 갈등이 발생하고 있다. 즉, 중심상가 7천평 규모의 올림픽프라자와 BNK스포츠센터 등이 정비구역에서 제외되기 때문에 상가측에선 상가와 함께 통합 재건축을 하자고 요구하고 있다. 그러다 결국 재건축 추진위원장이 해임되었다. 위원장 해임으로 인해 사업 일정에도 차질이 생기면서 법적 위기까지 진행될 예정이라 재건축 진행에 빨간불이 들어왔다.

재건축 추진위원회 측에선 상가를 제외해야 사업 속도가 빨라지기에 상가를 제외했다고 밝혔다. 게다가 과거 상가는 독립 재건축 의사를 밝혔기에 별도로 추진해야 한다고 주장한다. 하지만 제외된 상가 측에선 반쪽짜리 재건축이라고 반대하며 아파트와 상가 모두 통합으로 재건축해야 한다고 주장하고 있다. 이에 상가 측은 60% 이상의 동의율을 확보하여 통합 재건축을 요구하고 있다.

올림픽선수기자촌의 사업면적은 160,892평이며 정비기반시설 면적은 18,716평, 아파트 면적은 140,729평, 유치원 727평, 주민센터, 소방서, 기동순찰대 면적 719평이다. 아파트의 기존 용적률이 137%이며 용도지역이 3종일반주거지역이라 최대 269%로 진행하려고 한다.

기존 연면적은 220,422평이며 용적률 269%가 적용된 연먼적은 378,561평이다. 여기에 임대주택은 750세대로 모두 전용면적 60㎡ 이하로 공급되어 13,636평이다. 그래서 일반분양 면적은 144,503평이다.

공사비는 평당 1,500만원으로 높게 잡았다. 사업성이 좋은 재건축 아파트인 만큼 하이엔드 브랜드 + 고급스러운 디자인과 자재 등을 고려하여 비싼 공사비를 책정했다. 총 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 계산하였다.

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역시 유치원, 주민센터, 소방서, 정비기반시설 등도 평당 1,500만원으로 계산하면 총 공사비는 105,235억이다. 기타사업비는 철거비, 설계비, 조합운영비, 예비비, 감리비, 소송비, 금융비용, 세금 등을 고려하여 2천억으로 가정했다. 총 비용은 125,235억이다.

올림픽선수기자촌의 공시지가를 살펴보면, 평당 6,300만원~7,900만원 수준으로 매우 높다. 그래서 평균을 계산하여 7,100만원으로 가정했다. 조합원 총 종전자산평가액은 156,499억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 상가 같은 근린생활시설 면적을 최대한 빼고 일반분양을 늘려 사업성을 늘리는 방법으로 가고 있다. 조합원 분양가는 평당 8천만원으로 가정했다. 하지만 송파구가 분양가상한제라 평당 8천 이상이 될 지는 미지수이다. 만약, 분양가상한제 여파로 일반분양가가 노량진뉴타운보다 적게 나온다면 조합원들의 분담금은 매우 크게 늘어날 수 있다.

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조합원 분양수익은 평당 8천으로 가정해서 계산하면 176,337억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 2,045억이다. 일반분양가는 평당 1억으로 가정했다. 하지만 실제 평당 1억으로 갈 확률은 크게 높지는 않다. 일반분양 수익은 144,503억이다. 총 수익은 320,840억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 조합원 총 종전자산평가액}이므로 1.24란 엄청난 비례율이 나온다. 하지만 이는 모두 조합원 분양가와 일반분양가를 높게 가정한 덕분이고 실제로 분양가상한제가 적용된다면, 조합원 분양가도 평당 6~8천 사이, 일반분양가도 8천 정도로 제한될 지도 모른다.

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만약, 그렇게 줄어든 분양가를 적용하여 계산한다면, 비례율이 1.0정도로 확 줄어버린다. 하지만 비록 분양가상한제를 적용한다고 해도 기존 5천세대에서 9천세대까지 거의 1/2만큼 늘린 일반분양 수익 덕분에 사업성이 매우 좋은 단지라 송파구 3대 재건축 대어라고 칭송해도 되겠다.