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오늘은 7월 중에 확정될 예정인 부동산 세제개편에 대해 정리해보려고 한다.
결론부터 얘기하면 다주택자와 비거주 1주택자에 대한 세금 부담을 강화하고, 실거주자에 대한 세제 혜택을 확대하는 방향으로 진행될 예정이다.
점점 더 다주택를 옥죄는 정책이기도 하다.
관련 내용을 자세히 정리해 본다.
왜 지금 세제 개편인가
현재 이재명 정부는 취임된 이후 계속된 규제 정책을 펼쳐왔다.
하지만 대출 규제만으로는 계속된 상승 잡을 수 없는 한계가 드러났다.
오히려 현금 여력이 있는 사람 위주로 시장이 재편되고 기존 매물은 잠겼다.
여기에 정부는 우리나라 보유세가 낮다는 인식을 분명히 했기
큰 방향은 보유세는 올리고 거래세는 낮춘다는 쪽이다.
오래 들고만 있으면 부담을 키우고, 팔 때 걸리는 세금은 낮춰서 매물이 나오도록 유도하겠다는 논리다.
보유세, 공정시장가액비율이 핵심 카드
보유세에서 가장 유력하게 거론되는 게 공정시장가액비율 인상이다. 이건 공시가격 대비 실제로 세금을 매기는 과세표준 비율인데, 지금은 60%까지 낮아져 있다.
이걸 내년부터 80에서 100% 수준으로 단계적으로 올리는 방안이 거론되고 있다.
핵심은 세율을 건드리지 않아도 이 비율만 올리면 세 부담이 늘어난다는 점이다.
게다가 시행령만 고치면 돼서 국회를 안 거쳐도 된다. 공시가격까지 오르면 체감은 더 커진다. 다만 다주택이나 고가, 실제 안 사는 주택은 강하게, 실거주 1주택은 완만하게 가는 차등 방식이 유력하다.
양도세와 장특공, 실거주에 초점
양도세 쪽에선 장기보유특별공제, 줄여서 장특공 손질이 거론된다.
지금은 12억 초과 1주택을 팔 때 보유와 거주 기간을 각각 반영해 최대 80%까지 공제해준다. 여기서 실제로 안 사는 주택의 공제 혜택을 줄이는 방향이 이야기된다.
결국 실거주 여부로 세금이 갈리는 구조로 가는 셈이다. 다만 정부가 장특공은 검토한 바 없다는 신중한 입장도 내놔서, 이 부분은 불확실하다.
취득세는 오히려 완화 기조
반대로 취득세 같은 거래세는 완화 쪽이다. 보유세를 올리는 대신 사고팔 때 문턱은 낮추겠다는 거다. 특히 다주택자 취득세 중과를 완화하거나 손보는 방안이 거론된다. 이른바 똘똘한 한 채로만 수요가 쏠리는 걸 분산하려는 의도다. 다만 취득세 중과 조정은 시행령이 아니라 국회 법 개정 사항이라, 실제 시행까지는 변수가 남아 있다.
나의 생각
여기서 실제로 다주택을 굴리는 사람으로서의 솔직한 얘기를 해본다.
일단 나는 지금 버티는 중이다. 이유는 양도세 중과 때문에 팔아봤자 손에 남는 게 없어서다.
세금 떼고 나면 남는 게 별로 없으니, 파느니 들고 있는 게 낫다는 계산이 나온다. 대신 지방이나 상대적으로 매력이 떨어지는 집들은 처분할 생각이다.
요즘 다들 똘똘한 한 채로 움직인다는 말이 괜히 나오는 게 아니다. 팔 수 있는 건 정리하고, 끝까지 쥘 한 채는 더 꽉 쥐는 게 현실이다.
그리고 다주택자한테 실거주 갈아타기는 생각보다 어렵다. 대출이 막혀 있어서 좋은 한 채로 옮겨 타고 싶어도 자금줄이 안 나오기 때문이다.
그래서 세제가 확정되는 걸 보고 움직여도 늦지 않다고 본다.
실수요자와 무주택자라면?
방향만 놓고 보면 실거주 요건이 그 어느 때보다 중요해진다. 실거주 1주택이면 부담이 크게 늘지 않을 가능성이 높고, 같은 1주택이라도 실제 안 사는 고가주택이면 부담이 커질 수 있다.
무엇보다 이 모든 게 아직 거론 단계라는 점이 중요한데 확정 전에 급하게 팔거나 증여를 결정하면 오히려 손해를 볼 수 있으니, 시행 시점과 최종 내용을 확인하고 움직이자.
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✔마치며✔
이번 정책이 확정되더라도 거래할 수 있는 매물이 확 증가되진 않을 것이다.
결국 지방이나 비핵심 매물만 일부 정리되고, 똘똘한 한 채는 더 귀해지는 쪽으로 갈 가능성이 높다고 본다.
결국 매물 잠김과 상급지 쏠림이 더 심해질 수 있다는 얘기다.
물론 이건 어디까지나 지금 흐름을 보는 내 예측이고, 보유세 부담이 어느 임계점을 넘으면 분위기는 또 달라질 수 있다.
다만 확실한 건, 이번 세제 개편의 방향이 실거주 중심이라는 점이다.
오래 들고만 있거나 여러 채 가졌거나 실제 안 사는 고가주택은 부담이 커진다.
