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이번에 다녀온 곳은 아현뉴타운 신축 단지 중에서도 주목받는 아현동 아파트 마포 더클래시다.
이대역 바로 앞 초역세권 입지에 자리 잡고 있고, 마포의 대장 단지인 마포래미안푸르지오(마래푸) 바로 옆에 있다는 점에서 단순 신축 이상의 의미가 있는 곳이다.
단지 기본 구조
마포 더클래시는 서울 마포구 신촌로28길 50에 위치한 대단지 아파트다.
총 1,419세대(임대 141세대 포함)로 2022년 말 사용승인을 받은 신축 단지다.
단지는 신촌 번화가 옆에 있음에도 의외로 차분하고 조용한 분위기가 느껴졌다.
언덕 위에 있지만 평탄화 설계가 잘 되어 있어 동 간 간섭이 적고 조망이 뛰어나다는 게 강점이다.
세대당 주차 대수는 1.11대(총 1,583대)로 요즘 신축 기준에서는 무난한 편이지만, 여유롭다는 느낌은 크지 않았다.
시공사는 HDC현대산업개발이다.
시세 흐름
출처: 호갱노노
현재 시세를 보면, 마포 더클래시 24평 매매가는 19억 원 전후, 34평 매매가는 25억 원 안팎에서 형성돼 있다.
25평형은 이미 19.9억 신고가를 기록하며 아현뉴타운 시세를 주도하는중.
제작년 이맘때만해도 입주권이 15억에서 16억대로 거래되었는데 1년도 안되어 3억 이상 오른 셈이다.
현재 네이버 부동산에 올라온 가격은 20억 대로 규제 이후에도 신고가를 기록할 만큼 시장의 관심을 꾸준히 받고 있다.
특히 마포 더클래시는 신축 프리미엄 덕분에 가격 방어력이 강한듯 하다.
다만 아직 신축이라 거래는 빈번하지 않았다.
실제로 장기보유특별공제(장특공) 요건인 3년이 지나야 매물이 본격적으로 나올 가능성이 크다.
보유기간이 3년 미만일 때 집을 팔면 매도자가 세금을 크게 부담해야 해서, 자연스럽게 거래량이 적을 수밖에 없기 때문이다.
결국 초기 몇 년은 매물이 귀하고 가격 변동도 제한적인 편이며, 시간이 지나 장특공 혜택을 받을 수 있는 시점이 되어야 시장에 매물이 풀릴 가능성이 높다.
주거 환경 & 생활권
교통은 이대역과 아현역이 모두 도보권이고, 버스 노선도 다양하게 연결된다.
직장인 입주 수요가 강할 수밖에 없는 입지다.
다만 생활편의성은 아쉬웠다. 번화가 옆 단지이지만 정작 단지 내부나 인근에 바로 활용할 만한 상가가 부족해보였다.
신도시처럼 계획적으로 상권이 짜여 있지 않고, 구시가지 재건축으로 들어선 단지라 생활 편의성은 약간 흩어져 있는 느낌이었다.
학군은 한서초와 해뜰 어린이집이 가까워 초등학생 자녀 둔 가정은 크게 불편하지 않다. 하지만 중학교나 고등학교는 거리가 있어 통학 편의성은 아쉬운 편이다.
단지 특징
단지는 신축답게 마감 자재가 고급스러웠다.
날씨가 약간 흐린 날이었는데도 외벽이 밝게 보였고, 주변 조경과 잘 어울려 깔끔한 인상이 강했다.
무엇보다 지상은 차가 다니지 않는 구조라 단지 전체가 차분하고 조용했다.
산책로와 녹지가 단지 외곽을 따라 잘 배치돼 있었고, 동 출입구는 유리 로비로 마감돼 있어 신축 특유의 깨끗하고 현대적인 분위기가 전해졌다.
앞서 이야기한 것처럼 아쉬운 점도 꽤 보였는데 크게 두 가지로 추릴 수 있겠다.
1. 단지 내 상가가 부족해 바로 활용할 수 있는 생활 편의시설은 많지 않음 (배달각)
2. 아현뉴타운의 지형 특성상 언덕 구간이 있어 도보 이동할 때는 불편함이 느껴질 수 있겠다.
✔단지 분석✔
투자 측면에서는 이미 신고가를 갱신한 상태라 단기적인 추가 상승 여력은 제한적일 수 있다.
하지만 장기적으로는 신축 희소성과 입지 프리미엄, 마래푸 수혜 단지라는 점에서 여전히 상승 가능성이 크다고 본다.
특히 서울 내 신축 공급 부족과 학군 교통 브랜드 프리미엄을 고려하면 가격 방어력은 높다고 추정된다.
✔️마치며✔️
정리하자면 아현동 아파트 마포 더클래시 24평 34평 매매가는 조금 부담스럽게 느껴질 수 있다.
하지만 이대역 초역세권 입지, 마래푸 수혜 단지라는 점, 그리고 신축 프리미엄까지 고려하면 이 정도 시세는 어느 정도 납득이 된다.
다만 단지 내 상가 부족, 언덕 입지, 중·고등학교 거리 같은 생활 편의성은 아쉬웠다.
구시가지 재건축 단지라 신도시처럼 생활 편의가 체계적이지 않은 점도 체감됐다.
그럼에도 불구하고 서울 신축 시장에서 꾸준히 신고가를 갱신하는 이유는 명확하다. 입지와 브랜드, 그리고 신축 희소성.
개인적으로는 장특공 3년 이후 매물이 풀릴 때가 또 한 번 기회가 될 수 있다고 본다.
