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임대인으로써 가끔 곤란한 순간이 오는데 최근에는 임차인이 갑자기 나가겠다고 통보가 왔다.
만기 전 나가는 거라 세입자가 새로운 사람을 맞춰와야 보증금을 돌려줄 수 있다고 생각했는데 이번에 계약갱신청구권 중도해지를 경험하면서 생각이 완전히 바뀌었다.
특히 계약갱신청구권을 쓴 임차인이 나간다고 하면, 내가 알고 있던 관행과는 전혀 다르게 움직이더라.
임차인에게 전화가 왔다.
임차인은 계약갱신청구권을 행사해 2년을 더 살기로 한 상태였다. 그런데 갑자기 계약갱신청구권 중도해지를 하겠다고 통보했다. 나는 당연히 만기 전에 나가는거라 새로운 세입자를 맞춰와야 한다고 생각했지만, 부동산 소장님은 계약갱신청구권 기간에는 그 규칙이 통하지 않는다고 알려주셨다.
즉, 임차인이 계약갱신청구권 중도해지를 하면 바로 끝나는 게 아니라, 통보 후 정확히 계약갱신청구권 3개월이 지나야 계약이 종료된다. 그 시점이 되면 새로운 세입자가 있든 없든 임대인은 보증금을 돌려줘야 한다.
계약갱신청구권 기간의 의미
여기서 중요한 건 계약갱신청구권 기간이다. 일반 계약과 달리, 계약갱신청구권 기간에는 임차인이 특별한 이유 없이도 중도해지를 통보할 수 있다. 그리고 그 효력이 바로 발생하는 게 아니라 계약갱신청구권 3개월 뒤에 자동 종료되는 구조다.
결국 임대인은 세 맞춰 나가는 논리를 들이밀 수 없고, 임차인이 계약갱신청구권 중도해지를 선언한 날로부터 계약갱신청구권 3개월 안에 보증금을 마련해야 한다. 임대인 입장에서는 큰 부담이지만, 법적으로 정해진 구조라 피할 수 없는 것이다.
법 조항 확인하기
출처: 국가법령정보센터
이 부분은 「주택임대차보호법」 제6조의2에 명확히 규정돼 있다.
제6조의2: 계약갱신청구권으로 연장된 계약은 임차인이 언제든지 해지를 통보할 수 있으며, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
즉, 임차인이 계약갱신청구권 중도해지를 통보하면, 계약갱신청구권 3개월 뒤에는 계약이 종료되고 임대인은 보증금을 반환해야 하는 것이다.
3개월 뒤, 보증금 반환
문제는 현실이다.
임차인이 계약갱신청구권 중도해지를 하겠다고 하면, 계약갱신청구권 3개월 뒤에 계약이 자동 종료된다. 그때까지 세입자가 들어오지 않더라도 임대인은 보증금을 돌려줘야 한다.
나 역시 이번에 직접 경험하면서 자금 압박을 느꼈다.
즉, 임차인의 권리가 우선되기 때문에, 임대인은 계약 갱신 청구권 기간 동안
자금 계획을 잘 세워야 한다.
다행히도 내 경우에는 통보를 받은 뒤 얼마 지나지 않아 새로운 임차인이 들어왔다. 그래서 계약갱신청구권 3개월 시점과 새 계약 일정이 딱 맞아떨어졌고, 큰 무리 없이 보증금을 돌려줄 수 있었다.
실무적인 대응 방법
이번 일을 겪으면서 깨달았던 점 3 가지를 간단하게 정리해본다.
1.자금 준비
임차인이 계약갱신청구권 중도해지를 통보하면, 계약갱신청구권 3개월 안에는 보증금을 돌려줘야 한다. 따라서 계약갱신청구권 기간 동안 언제든 이런 상황이 생길 수 있다고 가정하고 자금 여력을 준비하는 게 필요하다.
2.임차인과 협의
현실적으로는 임차인과 협의해 새로운 세입자가 빨리 들어오면 조기에 정산하는 경우도 있다. 하지만 계약갱신청구권 기간에는 임대인이 강제할 수 없다는 걸 명심해야 한다.
3.특약은 제한적
일부 계약서에는 특약을 넣기도 하지만, 계약갱신청구권 중도해지에 따른 계약종료와 보증금 반환 규정은 강행 규정이라 완전히 배제할 수 없다. 특약은 보조 수단일 뿐이다.
✔마치며✔
아무쪼록 이번 일을 통해 깨달은 건, 계약갱신청구권 기간의 규정은 기존 계약과 완전히 다르다는 점이다. 임차인이 계약갱신청구권 중도해지를 선언하면, 계약갱신청구권 3개월 뒤에는 무조건 계약이 종료되고 보증금을 돌려줘야 한다.
임대인 입장에서는 분명 부담스럽지만, 법이 그렇게 정해져 있기 때문에 준비하지 않으면 큰 어려움을 겪을 수 있다.
나는 운 좋게 새로운 세입자가 제때 들어와 3개월 뒤 보증금을 문제없이 정산할 수 있었지만, 이건 예외적인 경우라 할 수 있다. 앞으로는 언제든 이런 상황이 생길 수 있다고 가정하고, 자금 계획을 여유 있게 세워 두는 게 필요하다고 느꼈다.
