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계약 만기 전, 임차인이 갑작스럽게
다음 달에 이사하겠습니다
라고 통보한다면 어떨까?
나 역시 역시 얼마 전 비슷한 상황을 겪었다.
계약은 아직 몇 달 남았는데, 임차인이 느닷없이 퇴거 의사를 밝힘.
사실 이런 상황을 방지하기 위해서는 계약서에 이사 통보 시점에 대한 특약을 명확히 넣는 것이 좋다.
오늘은 법적으로 임차인이 퇴거를 얼마 전에 통보해야 하는지,
실제 현장 관행은 어떠한지, 그리고 계약갱신청구권 사용 시 퇴거 통보 기준까지
임대인 입장에서 꼭 알아둬야 할 내용을 정리해본다.
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법적으로 임차인은 만기 전에 언제 퇴거를 통보해야 하나?
결론부터 말하자면,
임차인이 계약이 끝나면 퇴거하겠다고 미리 말해야 하는 시점은
법으로 정해진 것이 없다.
즉, 임차인이 계약 만기 전날에 내일 이사할게요라고 말하더라도
그 자체로 법적인 문제는 없다.
하지만 임대인 입장에서는
새로운 세입자를 구할 시간, 공실 방지 대책 등을 마련할 여유가 사라지는 것이 문제이다.
그래서 이런 경우를 대비해 반드시 계약서에 특약으로 명확히 정리해두는 것이 중요하다.
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현장에서는 보통 얼마나 전에 말하나? (관행)
현장에서는 보통 2~3개월 전 통보가 일반적이다.
이유는,
ㆍ임대인이 다음 세입자를 구할 준비 시간이 필요
ㆍ부동산 중개소에 매물 등록 및 방문 일정 조율 필요
ㆍ공실 없이 전세가 이어질 수 있도록 여유 있게 준비할 수 있음
특히 2~3월, 8~9월과 같이 이사 수요가 많은 성수기에는
임차인의 퇴거 통보 시점이 빠를수록 임대인에게 유리하다.
하지만 이 역시 관행일 뿐,
통보 시점을 법적으로 강제할 수는 없다.
따라서 특약으로 명확히 기재하는 것이 유일한 대응책이다.
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이런 경우 특히 주의!
계약갱신청구권 사용한 임차인이 갑자기 이사하겠다고 할 경우?
요즘처럼 계약갱신청구권을 사용해
추가로 2년 더 거주하는 임차인이 늘어난 상황에서는
예상치 못한 중도 퇴거 상황이 발생할 수 있다.
이때는 「주택임대차보호법」 제6조의3에 따라
계약갱신청구권 사용 후 3개월이 지나면
임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있고,
통보 후 3개월이 지나면 계약은 종료된다.
즉, 임차인이 중도에 이사를 가겠다고 하더라도
통보일로부터 3개월 후면 계약은 자동 종료되고,
임대인은 보증금을 반환해야 한다.
이러한 점 때문에,
계약갱신청구권 사용 시에도 통보 시점을 명확히 특약으로 정리해두는 것이
임대인 입장에서 불확실성을 줄이는 좋은 방법이다.
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내가 실제 넣는 특약 문구는?
아래는 내가 부동산 계약 전에
중개소장님에게 꼭 전달하는 특약 예시이다.
예시)
임차인은 본 계약 만기 4개월 전까지 임대인에게 퇴거 의사를 통보하여야 한다.
간결하지만 매우 명확한 문구이다.
이 한 줄이 있느냐 없느냐에 따라,
실제 계약 만기 전후의 일정 조율이 훨씬 유연해진다.
임차인도 “언제까지는 말해야겠구나”라고 인식하게 되어 불필요한 갈등이나 오해를 줄일 수 있다.
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현장에서 본 웃픈 특약 사례
요즘은 정말 다양한 특약이 존재한다.
한 번은 부동산 소장님이 넣어준 특약중에는
임차인은 퇴거 전 해당 부동산에 출입문 비밀번호를 제공한다는 문구를 본 적도 있다.
그 이유는, 중개소장님이 기존 임차인 없이도 편하게 다음 임차인을 데리고
집 내부를 보여주기 위함이라고 한다.
이런 특약은 분쟁 소지가 크기 때문에
임대인이라 하더라도 과도한 권한 요구는 피하는 것이 바람직하다.
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마치며
오늘은 임차인은 계약 만기 몇 개월 전에 이사 통보를 해야 할까에 대한 부분으로 관행 법령 적인 부분을 알아보았다.
임대차계약은 서류보다 사람이 중요하다고들 하지만,
그 사람 간의 신뢰를 지켜주는 것이 바로 서류인것 같다.
그중에서도 퇴거 통보 시점은 임대인과 임차인 모두에게 실질적인 영향을 주는 중요한 항목이기 때문에
사전에 구두로 확실히 얘기하고 특약 사항을 명확하게 정리해 두는 것이 향후 분쟁을 예방할 수 있는 방법이다.
