동작구는 이제 강동구와 함께 분양가상한제 지역으로 선정될 정도로 집값 상승이 매우 큰 곳이다. 동작은 노량진동과 흑석동 위주로 분양가 28억으로 최초로 강남 이외의 역대 최고 분양가를 보여주었다. 강동구는 고덕과 둔촌동을 중심으로 30억대 아파트가 나오고 있다. 과거 분양가가 13억임을 고려하면 20억에 가까운 엄청난 시세차익을 보여주는 것이다. 그런 동작구에 상도동은 동작의 중간으로 노후주거지가 많아 재개발이 많이 추진되는 곳이다.

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오늘은 동작구 상도14구역 신속통합기획 재개발 사업성 분담금 분석입니다.

상도동은 최근 동작구 내에서도 손 꼽힐 정도로 재개발, 재건축 등의 정비사업의 수혜를 받은 곳이다. 흑석동이나 노량진동만큼의 입지는 아니지만 사통팔달의 위치로 강남, 광화문, 여의도 등의 일자리 지구 접근성이 뛰어나다. 하지만 아직까지 20년도 이상의 신축 프리미엄이 드물고 한강변 및 9호선의 수혜를 받지 못한 비운의 동네이기도 하다.

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하지만 상도동의 가장 큰 특징으로는 재개발 구역이 많다는 것이다. 상도 15구역의 경우 3천세대 이상의 대단지 재개발이 진행되고 상도 14구역은 1,200세대 규모로 재개발을 추진하고 있다. 그 외에 모아타운 같은 소규모 정비사업구역도 있어 신축으로 탄생한다면 최대 5천세대 급의 메가시티로 변모할 수 있는 가능성이 있다. 그 중 상도 14구역은 상도동 신속통합기획 방식으로 진행되는 사업 중 가장 속도가 빠른 곳으로 평가받고 있다.

상도14구역은 상도동 244번지 일대로 구역면적이 50,788제곱미터이며 규모는 지하 3층~지상 29층이다. 사업시행자로는 코리아신탁으로 지정된 신탁방식의 사업지이다. 7호선 장승배기역과 상도역 생활권이며 7호선은 강남을 환승 없이 갈 수 있다.

서부선 경전철 역시 장승배기역을 지나기에 서부선이 연결되는 호재도 있고 동작구청 신청사를 포함한 종합행정타운 개발도 진행 중이다. 무엇보다 동작구청장이 국토부 출신이라 재개발 재건축의 지식이 깊고 추진력도 상당하여 지역주택조합을 최대로 많이 성사시킨 곳이 바로 동작구이다.

상도14구역의 사업면적은 15,390평이고 추진하는 용적률은 250%로 결정되어 있다. 재개발 구역이므로 기존 용적률을 알 수 없으므로 기존 용적률을 재건축처럼 확실하게 정할 수 없다. 대신, 160%로 가정하여 연면적을 구하면 24,624평이고 250%가 적용된 연면적은 38,475평이다. 임대주택 면적은 약 13%이므로 5,001평이고 정비기반시설 500평, 상가 1천평을 가정하면 일반분양 면적은 7,350평이다.

공사비는 평당 900만원으로 가정했다. 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티, 정비기반시설 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 계산하였다. 총 연면적은 69,255평이고 공사비는 6,232억이다. 여기에 정비기반시설 500평과 임대시설도 900만원을 적용하여 계산하면 495억이므로 총 공사비는 6,727억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 세금, 설계비 등이 포함되고 1,300억으로 가정하였다. 총 비용은 8,027억이다.

공시지가를 살펴보면, 현재 매물들은 평당 5천~7천 이상으로 거래되고 있을 정도로 프리미엄이 많이 붙었다. 공시지가를 보면 평당 1,500만원~3천만원 수준으로 프리미엄만 2배 정도 붙을 정도이다. 그래서 감정평가액 보정률 1.4를 적용하여 평균값인 2,250만원에 곱하여 계산하였다. 감정평가액은 평당 3,150만원으로 종전자산평가액을 구하면 7,756억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 임대주택 수익 + 상가 수익 + 일반분양 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 5천만원으로 가정했다. 21년에 완공된 상도역 롯데캐슬파크엘의 24평이 18억~20억 수준이라 평당 8~9천만원에 육박한다. 33평은 매물이 20억 이상이라 평당 6~7천만원 수준이다. 그래서 조합원 분양가를 평당 5천만원으로 가정하고 계산하면 조합원 분양수익은 12,312억이다.

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임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하고 계산하면 임대주택 수익은 750억이다. 상가는 평당 4천만원으로 가정하면 400억이다. 일반분양가는 평당 7천으로 잡았는데, 입지는 흑석이나 노량진동보다 딸리지만 신축 프리미엄을 고려하여 7천으로 잡았다. 일반분양 수익은 5,145억이다. 총 수익은 18,607억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.36이 나온다. 매우 높은 비례율이 나왔는데, 이는 분양수익에 비해 감정평가액이 낮기 때문이다. 말 그대로 프리미엄이 많이 붙어 고평가되어있다고 볼 수 있지만, 조합원 분양가가 높아 분담금 부담은 큰 차이는 없을 것으로 보인다.

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만약, 조합원의 감정평가액을 평당 3,150만원으로 25평을 가지면 7억 8,750만원이다. 비례율이 1.36이므로 권리가액은 10억 7,100만원이다. 25평을 조합원 분양가 5천만원으로 계산하면 12억 5천만원이므로 분담금은 1억 7,900만원이다.