동탄이 터질 수도 있다는 분석이 나왔지만 사실 필자는 다르게 생각한다. 하지만 이는 예상된 바이다. 그동안 풍선효과로 인한 집값 상승이 예상되어있던 동탄과 구리가 결국 규제지역으로 지정되었다. 이건 기정사실화 된 사실인데, 실제로 이루어졌다. 동탄역 롯데캐슬이 25억까지 치솟는 불기둥을 보이고 구리 역시 평당 4천만원 이상의 분양가로 상승하면서 15억 이상으로 치솟고 있다. 이렇게 동탄, 기흥, 구리가 규제지역으로 지정되고 난 후 바뀌는 변화가 뭘까 ?

​

오늘은 동탄, 구리 규제지역 설정, 동탄 조만간 진짜 터진다 조심해라 ?에 대한 포스팅입니다.

국토교통부가 결국 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구 및 토지허가거래구역으로 묶어버렸다. 지정 효력은 26년 7월 1일부터 발생하며 해당 구역은 27년 12월 31일까지 토지허가거래구역으로 묶일 예정이다. 하지만 이번 정권이 끝나기 전 까지는 아마 계속 토지허가거래구역으로 묶일 수 밖에 없는 운명이다.

이렇게 규제지역으로 묶인 이유는 집값이 급등했기 때문이다. 동탄의 경우 반도체 산업 기대감과 GTX-A 등의 교통 수혜지로 저번 서울 전지역 및 경기도 상급지 규제지정 이후 가장 크게 상승한 곳이다. 동탄의 경우 6월 기준 11%나 상승하여 전국 1위, 초특급 불장을 보여주었다. 동탄역 롯데캐슬이 단기간에 엄청 급등했는데 전용 84가 16억에서 호가 23억~25억까지 상승하여 6개월 만에 7억이나 상승하였다.

반도체 슈퍼사이클의 영향력이 어마무시한 것을 동탄 집값을 통해 알 수 있다. 동탄 바로 옆에는 삼성전자 화성캠퍼스, 기흥캠퍼스, 평택 반도체 클러스터가 있어 고소득 반도체 종사자들이 번 돈이 결국 서울 부동산이나 경기도 상급지 부동산으로 흘러들어가는 것이다. 게다가 삼성전자는 DSR에 포함되지 않는 사내대출 5억이나 가능하기에 셔세권에 속하는 곳은 엄청난 수혜를 받는 것이다.

​동탄, 기흥, 구리가 시작했다는 것은 이제 전국으로 규제지역이 설정될 지도 모른다는 불안감을 불지피게 하였다. 이제부터 동탄, 기흥, 구리시는 계약일별로 대출한도나 실거주 여부가 달라진다. 오늘(6월 30일)까지는 규제를 피할 수 있는데 그리고 계약일이 7월 1일 이전까지라면 안전하다. 하지만 7월 2일부터는 투기과열지구 + 토지허가거래구역의 규제를 받는다.

먼저, 대출이 감소한다. LTV의 경우 기존 60%에서 40%까지 축소된다. 이미 수도권은 6억 한도 규제가 걸려있는데, 이보다 더 가혹해지는 것이다. 생활안전자금대출 역시 1주택자는 1억까지 제한되고 다주택자는 아예 안 나온다. 전세대출 역시 1주택자는 전세대출 한도 2억으로 유지되며 조건부 전세대출로 잔금을 치르는 것 역시 금지되어있다.

하지만 토지허가거래구역으로 지정되었기에 아예 갭투자가 금지된다. 매매도 구청의 허가가 필요하며 실거주자만 입주할 수 있게 바뀐다. 이렇게 규제가 적용되면 먼저, 거래량 자체가 줄어들어 단기적으로는 조정될 수 있다. 하지만 삼성의 도시, 화성은 엄청난 유동성이 있기에 직주근접을 원하는 실수요자들에 의한 집값 상승은 막을 수 없을 것이다.

이렇게 구리나 기흥, 동탄이 규제지역으로 지정된다면 당연히 주변 지역으로 풍선효과가 퍼질 수 밖에 없다. 그렇다면 또 다른 반도체 공화국인 나머지 수원이나 평택까지 온기가 퍼질 수 있을 것이다. 그리고 결국 수도권 전 지역은 규제지역으로 지정될 위험도 있다.