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부동산 투자는 언제나 쉽지 않은 결정이다.

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 특히 내가 살고 있는 지역 이외 다른 지역을 투자하게 될 때는 더욱 많은 고민이 필요하다.

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나는 몇년전 지방 투자를 진행한 적이 있었는데 계속해서 전세가가 떨어지는 경험을 하는중이다.

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오늘은 그 과정에서 얻은 교훈을 남겨 본다.

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  나의 투자 경험담

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지방 투자를 결정한 이유는 여러 가지가 있었지만 

그중에서 큰 이유 중 하나는 

당시 매매가와 전세가 간격이 매우 작았기 때문이다.

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인구수와 수요공급. 지역을 충분히 분석했다고 생각하여

매매가와 전세가의

 갭 1000만원으로 집을 매수했다.

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(전세가만 조금만 올라줘도 자연스럽게 수익이 날 수 있겠다는 생각이었다.)

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초기에는 큰 문제는 없었다. 

매매가와 전세가가 모두 안정적이었고, 임차인도 잘 구해졌다.

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하지만 시간이 지나며 상황은 달라지기 시작했다. 전세가가 오르기는커녕, 점점 떨어지기 시작했던 것이다.

심지어 역전세까지 맞게 되면서 현실적인 리스크를 체감하게 되었다.

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  지방 전세가가 오르지 않는 이유?

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지방 전세가가 오르지 않는 이유는 여러가지가 있지만 현장에서 느낀 점 중 가장 큰 하나는 KB 시세에 연동된 보증 한도 제도 때문이다.

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전세보증보험은 KB 시세를 기준으로 전세가 한도를 정한다.

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매매가가 하락하면 KB 시세도 함께 하락하고, 결국 전세보증 한도도 낮아진다.

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전세 계약을 갱신하거나 신규 세입자를 받을 때 이 기준을 넘지 못하면 보증보험 가입이 어려워져 전세가를 올리기 어렵다.

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직접 겪은 경험으로, 투자 초기에 전세보증보험 가입은 문제없었으나, 

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2년 후 재계약 시 KB 시세가 내려가면서 보증보험 가입 조건을 충족하지 못했다.

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결국 전세가를 낮춰야 했고, 기대한 수익은커녕 손실이 발생하기 시작했다.​

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지방 전세 투자 시 

고려해야 할 점

수요와 공급의 불균형

지방은 인구 감소와 신규 아파트 공급 증가가 반복되고 있다.

인구 유출 지역이거나, 이미 공급 과잉 상태인 곳이라면 전세가가 오를 가능성은 낮다.

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지역별 투자 심리 차이

수도권은 매수·전세 수요가 꾸준히 유입되는 반면, 지방은 매수 심리가 약한 편이다.

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특히 지금처럼 똘똘한 한 채의 기조가 계속 가는 상황에서 취득세도 풀리지 않은 상황이라면 보통은 실거주자들 위주로 시장이 움직이기 때문에 다주택자들이 지방 투자를 할 이유가 없어진다.

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  전세가율의 위험

전세가율이 80% 이상인 경우, 매매가 하락 시 전세가도 쉽게 하락한다.

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전세가율이 높은 매물은 수익보다 리스크가 클 수 있으므로 반드시 사전에 잘 분석해야 하며

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이 물건이 저평가인지 .. 혹은 저가치가 아니였을지 냉정하게 현실을 바라볼 필요가 있다. ​

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전세보증보험 가입 가능 여부

전세가가 KB 시세보다 높으면 전세보증보험 가입이 제한된다. 

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이는 세입자 보호뿐만 아니라 투자자 자신도 위험에 노출될 수 있다는 의미다.

KB 시세 조회는 항상 필수다.

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실거주 수요와 생활 인프라

지역의 실수요 흐름을 보려면,

 학교, 교통, 상권, 병원 등 인프라가 잘 갖춰져 있는지를 확인해야 한다.

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결국에는 실거주 수요가 있어야 장기적으로 전세가도 유지된다

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  마치며 ​

한때는 전세가가 조금씩 오르겠지라는 안일한 생각으로 지방에 투자했지만,

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KB 시세, 보증보험 기준, 수요 부족, 시장 심리 등 보이지 않는 장벽이 훨씬 더 많고 복잡하다는 사실을 느낀다.

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지금 해당 물건은 손실 구간에 있으며, 매도를 고려하고 있음!

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향후 추가적인 진행 상황이 있으면 업데이트할 예정이다.