거제야호!의 거제가 아니라 부산의 거제동이다. 부산의 거제동은 연제구 소속이며 부산지방법원, 부산고등법원 등이 위치하는 법조타운이다. 그리고 사직종합운동장, 야구장, 아시아드 경기장 생활권이자 사직동 학원가도 이용할 만한 곳이다. 연제구가 상대적으로 부산의 지리적, 행정적 중심지로 재개발, 재건축도 많이 진행 중이다. 그 중 하나가 거제4구역으로 24년 정비계획 입안 및 구역 지정 신청하여 26년 구역 지정 고시가 완료되었다.

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오늘은 부산 거제4구역 재개발 정비구역 결정 사업성 분담금 분석입니다.

거제4구역은 연제구 거제동 840번지 일대로 사업면적은 9,822평이다. 입지로는 동해선 거제해맞이역 도보 8분 내이며 1호선 시청역과 양정역을 함께 이용할 수 있는 더블역세권이다. 양정초가 도보 5분 거리이기에 초품아라 할 수 있고 부산시청, 경찰청, 연제구청, 지방국세청 등의 주요 관공서가 밀집해있다. 거제4구역 외에도 연제구는 소규모 재건축하는 곳도 많고 연산5구역 및 13구역도 진행 중이다.

1,500세대 급의 대단지 규모로 재개발이 진행 중이고 용도지역은 3종일반주거지역 100%이다. 정비기반시설 면적은 914평이며 도로 역시 914평이다. 아파트 면적은 8,907평이고 임대주택 면적은 없다. 조합원 비율이 46% 정도라 일반분양 면적이 꽤나 많고 84타입 이상의 중대형 세대만 854세대로 계획되어 있다. 부산 대장은 남천동으로 남천자이는 국평이 16억으로 평당 5천만원 이상이다. 연제구 역시 연산자이 국평이 9억 정도라 평당 3천만원이라 분양가 역시 평당 4천만원 정도로 나올 것으로 본다.

재개발 구역이므로 기존 용적률을 알 수 없으므로 위의 토지이용계획에 따라 167%로 가정하면 기존 연면적은 14,874평이다. 용도지역이 3종일반주거지역이므로 용적률 인센티브를 받아 최대 허용 용적률을 290%로 가정하면 최대 연면적은 25,830평이다. 임대주택 면적 계획이나 근린생활시설 계획이 없으므로 일반분양 면적은 10,956평이다.

공사비는 평당 800만원으로 가정했다. 서울은 평당 1,000만원 이상이 뉴노멀이 되었지만, 지방의 경우 그렇게 높은 공사비를 한다면 분양이 어려울 듯하다. 하지만 지방이라고 해도 공사비 상승은 벗어날 수 없는 업이며 관리처분인가 단계 때에는 기존에 책정했던 공사비보다 더 오를 수 있으므로 분양가가 더 상승할 수 있다.

현재 서울 분양가는 강북 성북구 역시 신축이라면 평당 6천만원 수준이고 노량진 뉴타운은 평당 8천이 기본이다. 그만큼 똘똘한 한채의 여파로 서울 아파트와 지방과의 격차는 매우 커졌다. 남천자이가 16억이라면 압구정은 100억 수준이기에 10배 가까이 차이가 나기 시작했다. 그런 만큼 사업성이 나지 않는 사업장이라면 1군 시공사에서 수주를 안하려고 할 수 있다.

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공사비는 평당 800으로 가정하여 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.8배 하여 계산했다. 아파트 공사비는 3,719억이고 정비기반시설과 도로까지 고려하면 14억이므로 총 공사비는 3,733억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 설계비, 조합운영비, 예비비, 금융비용 등을 포함하여 700억으로 가정해보면 총 비용은 4,033억이다.

매물은 평당 680만원~1,500만원 수준이다. 그래서 평당 1,100만원으로 가정하여 계산했다. 감정평가 보정률은 1.2~1.6배 수준으로 해서 1.4배하여 평당 1,526만원으로 계산했다. 조합원 분양면적이 14,874평이므로 계산해보면 조합원 종전자산평가액은 2,269억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 2,000만원으로 가정했다. 평당 2,000만원이면 25평은 5억원, 34평은 7억 수준이다. 조합원 분양가를 높게 잡은 만큼 비례율은 높겠지만, 조합원들의 분담금은 클 수도 있다. 평당 2,000만원으로 가정한 조합원 분양수익은 2,974억이다.

일반분양가는 평당 3,500만원으로 가정했는데, 이 정도면 25평이면 8억, 34평은 10억 이상이다. 부산 역시 신축이 생기면 생길수록 분양가가 상승하여 이제 34평은 10억이 뉴노말이 되었다. 하지만 인플레이션이 진행되는 만큼 돈의 가치가 녹아내리는 속도는 매우 빠르므로 분양가 역시 앞으로도 더 치솟을 것이다. 일반분양 수익은 3,834억이다. 총 수익은 6,808이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.22이다. 매우 높은 비례율로 일반분양 면적이 많고 분양가 역시 높은 덕이다. 만약, 조합원의 종전자산평가액이 평당 1,100만원으로 25평을 가진다면 2억 7,500만원이고 비례율 1.22를 곱한 권리가액은 3억 3,550만원이다. 조합원 분양가가 평당 2,000만원으로 25평이면 5억이다. 분담금은 1억 6,450만원이다.