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월세나 전세 임대차계약을 하고 나면,
계약일부터 실제 입주일까지
일정한 공백 기간이 생기는 경우가 많다.
이 기간 동안 임차인은
가구 배치 계획을 세우거나, 사이즈를 재고, 하자 여부를 다시 한 번 확인하고 싶어 한다.
문제는 이 과정에서
잔금 완납 전 비밀번호를 알려달라는 요청이 생각보다 자주 발생한다는 점이다.
특히 집이 공실 상태일 경우
임차인은 이미 비어 있는 집인데 왜 안 되느냐고 묻는다.
오늘은 관련 내용을 정리해본다.
임대차계약 이후에도 잔금까지는 no
먼저 알아두어야할 점은
임대차계약서를 작성하고 계약금을 지급했다고 해서
해당 주택의 관리 권한이
임차인에게 넘어가는 것은 아니다.
잔금 완납 이전까지
주택에 대한 실질적인 관리 권한과 책임은 여전히 임대인에게 있다.
즉, 집이 공실이든 아니든
잔금 완납 전까지 임차인은 해당 주택을
자유롭게 출입할 권리가 없다.
이 점을 명확히 이해하지 못하면
불필요한 갈등이 발생하기 쉽다
잔금 완납 전 비밀번호 요청이 생기는 이유
임차인이 잔금 완납 전에
비밀번호를 요구하는 이유는 대체로 비슷하며 아래와 같다.
ㆍ가구 가전 사이즈 확인
ㆍ부모나 가족에게 다시 보여주기
ㆍ하자 여부 재확인
ㆍ입주 전 준비 일정 단축
ㆍ입주청도
보통은 이 자체가 무리한 요구는 아니나
임대인의 동의 하에
공인중개사나 관리 주체가 동행하는 방식으로 이루어져야 한다.
임차인 단독 출입은
임대차계약 구조상 허용되지 않는다.
비밀번호를 쉽게 알려주면 안 되는 이유
보통은 집이 공실 상태라고 해서
비밀번호를 미리 알려주게 되면
2가지 리스크가 따른다.
1. 관리 책임 문제
잔금 완납 전에는 주택 내부에서 발생하는 모든 문제에 대한 책임이
임대인에게 있다.
임의로 출입해 시설을 훼손하거나
문제가 발생했을 경우
책임 소재가 불분명해진다.
2. 무단 사용 및 점유 가능성
비밀번호를 전달받은 임차인이
사전 합의 없이
짐을 들여놓거나, 입주 전 거주를 시작하는 사례도 있다.
이 경우 단순한 편의 문제가 아니라
점유 문제로 번질 수 있다.
임대차계약 기간은
잔금 완납과 입주일을 기준으로 시작된다. 그 이전의 출입은
법적으로 보호받기 어렵다.
임대인의 동의가 있으면 괜찮을까?
간혹 임대인이
잔금 완납 전 비밀번호 제공에
동의하는 경우도 있다.
하지만 이 역시
임대인의 명확한 사전 동의가
전제되어야 하며,
단순히 집이 비어 있다는 이유만으로
판단할 수 있는 사안은 아니다.
임대인의 동의가 없는 상태에서
비밀번호를 전달하는 것은
절대 해서는 안 되는 행동이다.
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실무에서 종종 발생하는 상황
임차인이 계약금도 냈고 계약서도 썼는데
왜 이렇게 깐깐하다고 항의하는 경우다.
하지만 이건 깐깐함의 문제가 아니다.
권한의 문제다.
계약금 지급 여부와 상관없이
잔금 완납 전에는 임차인에게 출입 권한이 없다.
임대차계약에서 가장 안전한 원칙
원룸 아파트든, 아파트 전세든,
월세든 전세든 기본 원칙은 같다.
잔금 완납 전 임대인의 명확한 동의 없이
비밀번호 전달이나 임차인 단독 출입은 x
내 기준에서는 이 원칙을 지키는 것이
불필요한 분쟁을 막는 가장 확실한 방법일것으로 생각된다.
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✔마치며✔
오늘은 공실 아파트 잔금 전 비밀번호 요구할때 대응 방법에 대해 정리해보았다.
임대차계약에서 잔금 완납은
권한이 이동하는 기준선이다.
공실 여부와 상관없이
잔금 완납 전 비밀번호 제공은
임대인, 중개사, 임차인
모두에게 리스크가 된다.
결국 법적인 근거아래에 서로의 편의를 조금씩 봐가면서 진행해야 될 일인 것 같다.
