광진구는 이번 서울 시장 선거에서 양천구, 강동구와 함께 수혜를 볼 지역이다. 구청장까지 야당 출신으로 선출되면서 인가 문제는 크게 어려움이 없기 때문이다. 재개발 지역에서 구청장의 역할은 "인가"를 담당하기 때문에 매우 중요하다. 재개발 추진위원회가 조합설립 조건을 충족시키면 구청장이 서류를 검토하고 인가 여부를 결정해준다. 그리고 사업시행 단계에서도 관계기관 협의, 공람 및 의견청취, 법적 요건 검토를 하고 인가를 내준다.

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이때, 서울시 통합심의회를 통과해야하기 때문에 서울시장이 재개발 추진력이 좋다면 통과가 다소 수월할 것이다. 구청장이 재개발에 적극적이라면 행정절차를 신속히 수행할 것이고 인허가를 빠르게 검토하여 속도를 단축할 수 있기에 구청장의 성향도 중요하다.

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오늘은 광진구 자양2동 모아타운 593번지 사업성 분담금 분석입니다.

광진구는 최근 재개발, 재건축 추진 지역이 크게 급증했다. 현재 추진 중인 정비사업은 40곳에 달하며 이 중 신통기획과 모아타운, 소규모 정비사업 등이 동시에 진행 중이다. 광진구는 과거 강남 이전의 부촌이지만 개발이 더디기에 현재는 낙후된 주택주거지의 모습을 보인다. 하지만 입지가 워낙 넘사벽이니 재개발을 한다면 성동구를 씹어먹을 수 있다.

자양2동 모아타운 593번지 일대는 한강뷰, 뚝섬한강공원 도보 이용이 가능한 한강벨트이다. 영동대교, 청담대교를 통해 강남 접근성도 뛰어나고 2호선, 7호선을 통해 환승 없이 강남에 갈 수 있다. 다만, 역이 좀 멀어 역세권이라 할 수 없고 초품아도 아니라 학군을 이용하려면 광장동으로 가야 한다. 그래도 바로 옆에는 핫플레이스로 소문난 성수동이 있어 성수동 가치가 상승한 만큼 자양동도 개발압력을 받아 핫한 플레이스로 성장가능성이 높다.

자양2동 593번지 일대 모아타운은 현재 대상지 선정 단계이다. 총 3개의 구역으로 A, B, C로 이루어져있다. 면적은 22,460평이며 아직 대상지로 확정되지 않았기에 용적률을 미지수이지만, 종상향되어 3종일반주거지역까지 갈 수 있다고 가정했다.

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재개발 구역이기에 기존 용적률을 알 수 없으므로 180%로 가정했다. 기존 연면적은 40,428평이고 용적률을 3종까지 상향한다고 여기고 최대 280%까지 가정하면 최대 연면적은 62,888평이다. 여기에 임대주택 15% 9,433평, 상가 1천평, 정비기반시설 5천평을 가정하면 일반분양 면적은 7,027평이다.

공사비는 평당 1천만원으로 가정했다. 한강벨트의 희소성을 고려하여 고급 설계와 자재를 가정했다. 그리고 요즘 물가가 너무 올라 공사비, 인건비 상승 등을 고려하여 평당 1천으로 계산했다. 총 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 최대 연면적에서 1.8배하여 계산했다.

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113,198평 × 1천만원이므로 11,319억이다. 여기에 정비기반시설 5천평 역시 평당 1천으로 계산하면 500억이다. 총 공사비는 11,819억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 세금, 감리비, 설계비 등을 고려하여 2,000억으로 가정했다. 총 비용은 13,819억이다.

자양동 모아타운의 시세는 거의 10억원을 육박한다. 한강뷰라는 희소성과 이번 서울시장 선거 결과에 따라 앞으로 프리미엄은 더 붙을 것으로 보인다. 공시지가를 보면 2,500만원~4천만원까지 다양하다. 그래서 평균적으로 3,250만원으로 감정평가 보정률 1.4배를 적용해 4,550만원으로 계산했다. 총 조합원 종전자산평가액은 18,394억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 6천만원으로 잡았다. 최근 강변역 센트럴아이파크 32평 시세가 23억이라 평당 7천만원을 넘었다. 해당 단지는 신축이긴 하지만, 세대수가 적고 브랜드가 아쉬운데도 불구하고 높은 거래가를 찍었다. 그래서 조합원 분양가를 평당 6천으로 잡아 계산했다. 조합원 분양수익은 24,256억이다.

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상가는 평당 4천으로 가정하면 상가수익은 400억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,415억이다. 일반분양가는 평당 8천으로 가정했다. 먼미래에 지어질 예정이라 지금 동작구 노량진의 분양가 수준으로 잡았다. 하지만 이보다 더 높아질 확률이 크다. 일반분양 수익은 5,621억이다. 총 수익은 31,692억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.97이다. 1이 안 나오긴 하지만, 분양가가 앞으로 더 높아질 가능성이 크다. 사업이 가시화되는 때에는 일반분양가가 더 높아져 수익이 커져 비례율이 1 이상 나올 수 있다. 만약, 조합원의 종전자산평가액이 25평으로 평당 4,550만원을 적용하면 11억 3,750만원이다. 비례율 0.97을 적용한 권리가액은 11억 337만원이다. 조합원 분양가가 평당 6천이므로 25평이면 15억이므로 분담금은 3억 9,663만원이다.