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전세나 월세로 집을 알아보다 보면
한 번쯤은 주변보다 유독 싼 매물을 보게 된다.
가격적인 부분으로는 반갑기도 하지만
왜 시세가 싸게 나왔는지? 하자는 없는지 바로 궁금함이 든다.
오늘은 시세보다 싼 아파트 전세 매물 계약 전 체크 기준에 대해 정리해본다.
시세보다 싼 아파트
전세 매물, 위험할까
결론부터 말하면
시세보다 싼 전세 매물이라고 해서
모두 위험한 건 아니다.
다만 아파트 전세에서
가격이 낮게 형성되는 경우는
대부분 명확한 이유가 있다.
그 이유가
구조적인 위험인지,
아니면 조건상의 불편인지에 따라
계약 가능 여부는 완전히 달라진다.
그래서 전세 매물을 볼 때는
가격 자체보다
그 가격이 만들어진 배경을
하나씩 분리해서 봐야 한다.
즉, 싸다는 이유만으로 무조건 피하는 것도 아니고, 왜 싼지를 구조적으로 확인이 필요하다
계약하면 안 되는 물건
아파트 전세에서
아무리 싸게 나왔어도
내 기준에서는 절대 피해야 할 유형이 있다.
1. 전세보증보험 가입이 안 되는 경우
전세 매물이 싼 이유 중
가장 위험한 경우가
전세보증보험 가입 불가다.
전세가율이 지나치게 높거나,
선순위 채권이 많아
보증보험 가입 자체가 안 되는 집들이 있다.
더불어 보통 전세 보증 보험의 경우
KB 부동산 X 90% 정도가 한도인데
이 금액보다 더 높게 전세 금액이
측정된 경우 전세 보증보험이 불가하다.
사실 전세보증보험이 안 되는 전세 매물은
원칙적으로 계약하지 않는 게 맞다.
그래도 계약을 고려해야 한다면
보증보험이 가능한 금액까지
보증금을 낮추고
나머지를 월세로 전환하는 방식 정도가
현실적인 대안이다.
───
2. 임차권등기 등 권리 관계가 복잡한 경우
시세보다 싼 전세 매물 중에는
임차권등기가 설정된 상태로
나오는 경우도 있다.
이런 전세 매물은
보증금 반환이 지연됐거나
권리 관계가 정리되지 않았을 가능성이 크다.
이 경우
계약금부터 크게 넣는 건 위험하다.
잔금일에
임차권등기 말소를
동시에 진행하는 조건이 아니라면
리스크가 크다.
법무사 동반,
잔금과 동시에 말소 진행 등
구체적인 안전장치가 없다면
아파트 전세 계약으로는
적합하지 않다.
계약을 고려해볼 수 있는 시세보다 싼 전세 매물
반대로 조건만 명확하다면
계약을 고려해볼 수 있는 전세 매물도 있다.
1. 입주 날짜가 촉박하거나 늦은 경우
전세 매물 중에는 입주 날짜가 지나치게 빠르거나
반대로 너무 늦은 경우가 있다.
이런 경우 수요가 제한되기 때문에
전세 매물이 시세보다 싼 가격으로
나오는 경우가 있다.
예를 들어
기존 임차인의 계약 종료가 임박했는데
다음 세입자를 빨리 구해야 하는 상황이라면
가격을 낮춰서라도
전세 계약을 체결하려는 경우가 생긴다.
이런 전세 매물은
보증금 구조와 권리 관계만 안전하다면
괜찮은 전세로 볼 수 있다.
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2. 특정 조건을 맞춰야 하는 전세 매물
아파트 전세 중에는 잔금 날짜 고정
이사 일정 제한, 내부 옵션 조건 등
특정 조건이 붙어
가격이 낮게 형성되는 경우도 있다.
이런 경우
조건이 본인 상황과 맞는다면
시세보다 싼 전세 매물이
오히려 기회가 될 수 있다.
중요한 건
조건이 불편한 것인지,
보증금 회수가 위험한 것인지를
명확히 구분하는 것이다.
시세보다 싼 전세 매물을 볼 때 체크 순서
결과적으로 시세보다 싼 물건을
확인하면 아래와 같이 체크해볼것!!
1. 전세보증보험 가입 가능 여부
kb부동산 시세x90%
보통 보험회사마다 다르긴 한데 90프로 한도가 넘으면 가입이 안 되니 계약전 확인하도록 할것
2. 등기부등본 권리 관계 확인
선순위 채권이나 임차권 여부를 확인
3.입주 조건과 일정 확인
가격이 낮은 이유 명확화
이 중 하나라도 설명이 애매하거나
책임 주체가 불분명하면
전세 매물은 피하는 게 맞다.
───
✔마치며✔
오늘은 시세보다 싼 아파트 전세 매물 계약 전 체크 기준에 대해 알아보았다.
시세보다 싼 아파트 전세 매물은
위험해서가 아니라
이유를 모르면 위험하다.
보증금 회수 리스크가 큰 전세 매물은
아무리 싸도 계약하면 안 된다.
반대로 조건 때문에 싼 전세 매물은
내용만 정확히 이해하면 선택지가 될 수 있다.
아파트 전세에서는
가격보다 구조와 안전이 먼저라는점을
꼭 기억!
