부산은 대한민국 2위의 도시였다 지금은 경기도와 인천에게 밀리고 있는 상황이다. 수많은 기업들이 서울, 경기권에 몰려 있기 때문에 일자리가 없는 부산은 젊은이들이 어쩔 수 없이 떠나는 상황이었다. 게다가 반도체 초호황으로 인한 유동성도 모두 수도권에 몰빵되는 상황이라 부산의 미래는 점점 어두워져가고 있다. 여기에 물가 상승에 의한 자재값, 인건비 상승에 따른 문제로 부산 재건축들에 대한 빨간불이 켜지고 있다.

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오늘은 남천동 삼익비치 그랑자이 더 비치 재건축 분담금 분석입니다.

남천동 삼익비치는 과거 99층 이상의 초고층의 아파트로 재건축을 추진한 적이 있었다. 삼익비치는 부산의 은마라 불린 만큼 과거 지어질 때만 해도 엄청난 세대에 광안리 역세권이라는 이슈로 화제가 된 곳이다. 게다가 부산의 대장이라 할 수 있는 해운대에 버금가는 부촌이 바로 남천동이다. 24년에는 남천동 삼익비치는 부산의 특별건축구역 시범단지로 지정되어 세계적 건축가 도미니크 페로가 설계에 참여한다고 밝혔다.

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하지만 조합 측에선 특별건축구역 지정 안건을 조합원들의 분담금과 사업성에 대한 우려로 반대를 했다. 기존에도 1:1 재건축 특성으로 조합원 분담금이 부담되는 상태에다 특별건축구역에 따른 99층 재건축은 1억 이상으로 분담금이 크기 때문이다.

그래서 삼익비치는 최고 60층, 지하 3층~지상 60층 규모의 12개동 아파트 건립안으로 확정되었다. 조합은 사업시행계획 변경을 인가를 기다리고 있으며 이후 관리처분인가 절차를 진행하려고 한다. 최근에는 PM 우선협상자로 한미글로벌로 선정하면서 사업 관리 체계도 강화하고 있다. 한미글로벌은 해운대 아이파크, 엘시티, 서울 도곡동 타워팰리스 등 다수의 랜드마크를 수주한 경험이 있다.

삼익비치는 재건축하면 그랑자이 더 비치라는 이름으로 탄생한다. 삼익비치의 재건축 면적은 76,593평이다. 이 중 도시계획시설 및 정비기반시설의 면적은 30,725평이다. 아파트가 지어지는 면적은 45,867평이다. ​기존 용적률은 209%은 용도지역은 3종일반주거지역이라 최대 용적률은 295%까지 상향된다. 기존 연면적은 95,862평이고 용적률 295%가 적용된 연면적은 135,307평이므로 일반분양 면적은 39,445평이다.

임대주택 면적은 0세대이고 문화시설, 소공원, 주차장, 광남초, 어린이공원, 주민자치센터, 수영구청, 경관녹지, 치안센터 기부채납이 16,275평, 도로에 대한 기부채납이 14,450평이다. 재건축은 1:1 형식이라 일반분양 세대수는 거의 없다.

공사비는 평당 1천만원 수준으로 매우 높게 가정했는데, 과거 99층 규모의 재건축을 설계할 때 1,250만원 수준이었기에 지방이라도 부산 재건축 최대어라 높게 가정했다. 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 총 연면적에 1.8배하여 계산했다.

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총 연면적은 243,552평이고 평당 1천으로 계산하면 24,355억이다. 여기에 정비기반시설 30,725평이므로 평당 1천으로 계산하면 3,072억이다. 총 공사비는 27,427억이다. 기타사업비는 철거비, 설계비, 조합운영비, 세금, 예비비, 감리비, 보상비 등을 고려하여 5,500억으로 가정했다. 총 비용은 40,499억이다.

삼익비치의 공시지가는 평당 2,700~3,600만원 수준이라 평당 3,200만원 정도로 가정하여 감정평가액을 계산했다. 감정평가액 보정률은 1.4배로 하여 평당 4,500만원으로 계산하면 총 종전자산평가액은 43,137억이다.

총 수익은 일반분양 수익 + 조합원 분양수익 + 상가수익 + 임대주택 수익으로 이루어지지만, 상가면적이나 임대주택 면적이 없어 일반분양 수익과 조합원 분양수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 6천만원으로 가정했다. 조합원 분양가가 평당 6천만원이면 서울 상급지 수준일 정도로 높은데, 공사비, 인건비 등에 따른 비용 증가로 높게 잡았다. 조합원 분양가를 평당 6천으로 적용한 조합원 분양수익은 57,517억이다.

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일반분양가는 평당 7천으로 가정했다. 일반분양가 평당 7천이면 부산에서 듣도 본 적도 없는 매우 높은 분양가로 실제로 부산 거주민들이 쉽게 청약을 시도해 볼만한 단지가 아니다. 그래서 비규제지역이라 갭투자가 가능한 것을 감안하여 부자들의 세컨드 하우스로 이용할 수도 있는 단지가 될 것으로도 예상된다. 일반분양 수익은 27,611억이다. 총 수익은 85,128억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.03 정도로 나쁘지 않은 비례율이다. 이는 임대주택이나 상가 면적 같은 쓸데없는 기부채납이 들어가지 않아 1을 넘은 비례율이 되었다. 하지만 일반분양 면적이 더 줄어든다면 분양수익이 감소하여 비례율이 더 감소할 수 있다. 분양가 역시 매우 높게 잡았기에 분양수익이 높게 나왔지만, 분양가가 더 낮아진다면 비례율이 1 이하로 갈 수도 있다.

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만약, 조합원이 25평이 평당 4,500만원으로 가진다면 감정평가액은 11억 2,500만원이다. 비례율이 1.03이므로 권리가액은 11억 5,875만원이다. 조합원 분양가를 평당 6천으로 계산했으므로 25평이면 15억이다. 분담금은 3억 4,125만원이 나온다.