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묵시적갱신 상태 전세보증보험 가입 청구 가능할까
전세 보증 보험이 일상화된 요즘
가끔 헷갈리는 주제가 있다.
묵시적갱신 상태에서는
전세보증보험 가입이 가능한지,
보증금 못 돌려주면 전세보증보험을
청구할 수 있는지 등이다.
오늘은 관련 내용을 정리해 본다.
묵시적갱신이란
계약이 연장된 상태
전세계약 만료 6개월~2개월 전,
임대인과 임차인 둘 다 아무 말도 하지 않으면
계약은 자동으로 2년 연장된다.
이것이 묵시적갱신이다.
묵시적갱신의 핵심은 다음 두 가지다.
① 기존 계약 조건 그대로 2년 연장
② 임차인은 언제든 3개월 전 통보 후 해지 가능
언제든지 해지가 가능하기 때문에
임차인에게는 훨씬 유리한 구조다.
묵시적갱신 상태에서도 전세보증보험 가입 가능하다
전세보증보험 가입 요건에서
보험사가 보는 핵심은 두 가지다.
ㆍ임차인의 대항력과 확정일자 여부
ㆍ임대인의 신용·등기부 변동·연체 여부
보험사 입장에서 중요한 건 계약이 유효한가인데,
묵시적갱신은 정상적인 계약 연장이다.
그래서 묵시적 갱신은
전세 보증 보험 가입에 전혀 문제가 없다.
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추가적으로 전세보증보험 상품 설명에서도 이렇게 표기되어 있다.
ㆍ 갱신계약(갱신청구·묵시적갱신 포함) 가입 가능
즉, 묵시적갱신이어도 가입이 가능하다.
묵시적갱신 시 전세보증보험 가입이 거절될 수 있는 케이스
다만 아래에 해당되는 내용을 갱신 시에 잘 체크해 보는 것이 좋다.
① 임대인의 연체·압류·가압류·근저당 증가
만약 등기부에 변동이 생기면
( 예를 들어 임대인이 후순위 대출을 받는 것)
보험사가 위험도가 높다고 보고
가입을 거절할 수 있다.
묵시적갱신 기간은 길기 때문에
임차인이 모르는 사이 집주인 금융 상태가 악화되는 경우도 종종 있기 때문이다
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임차인 입장에서
갱신 시 반드시 실행해야하는 것
1. 보험 가입 전 등기부등본 최신본으로 확인하기
2. KB시세 확인하기
등기부등본을 최신본으로 떼는 이유는 권리의 변동이 없는지 확인하기 위해서다. 부동산을 통하지 않고
개인이 충분히 온라인으로 발급받을 수 있으며 비용은 700원 정도이다.
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전세 보증보험은 보험마다 기준이 다르겠지만
일반적으로 전세 보증 보험이 가입이 가능한 조건은 KB시세의 90%이다.
따라서 보증금이 공시가격이나
시세 대비 너무 높은 경우
HUG·SGI 모두
보증금이 ‘보증 한도’를 초과하면 묵시적갱신 여부와 상관없이 가입 거절된다.
예)
보증금이 KB시세 90% 이상
공시가격 126% 초과
따라서 계약 만기 2개월 전에는
KB시세를 확인해 보자.
더불어 전세 보증보험은
임대인의 동의가 없어도 가입이 가능하나,
보험사 내부 기준에서 상담이 꼬일 수 계약 특약에
문서로 명확하게 안내하는 것이 좋다.
(예: 임대인은 전세 보증보험에 적극 협조한다.)
묵시적갱신 상태에서도 전세보증보험 청구 가능하다
전세보증보험 청구의 조건은 단순하다.
① 임대인이 보증금을 반환하지 못함
② 임차인이 계약 종료 + 퇴거 의사 표시
③ 해지통보 후 3개월 경과(묵시적갱신에만 해당)
특히 묵시적갱신일 때는 임차인의 권리가 더 강하다.
이유는
임차인은 언제든 3개월 전에 퇴거 통보가 가능하기 때문이다
3개월 후 임대인은 반드시 보증금을 반환해야 하고
못 돌려주면 전세보증보험 청구가 가능하다.
묵시적갱신 상태라면 추가로 꼭 챙겨야 하는 임차인주의사항
1. 해지 통보 날짜 기록
전화보다는 증빙 자료로 활용될 수 있는 문자나 카톡으로 내용을 남긴다.
예: ○일자로 계약 해지 통보드립니다. 3개월 후 퇴거 예정입니다.
이 한 줄이 전세보증보험 청구의 기준점이 된다.
2. 보증보험 가입 전, 기존 계약서·확정일자 여부 다시 점검
묵시적갱신이어도
기존 계약서에 확정일자가 있으면 그대로 유효하다.
만약 없는 경우에는
퇴거 전이라도 뒤늦은 확정일자 신청이 가능하다.
3. 전세보증보험 청구는 계약 종료 + 퇴거 의사 + 3개월이 기준이다.
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✔마치며✔
오늘은 묵시적갱신 상태 전세보증보험 가입 청구 가능할지 알아보았다.
결과적으로 묵시적갱신이어도 전세보증보험은 100% 가능하다
다만 갱신 시기에는
등기부등본과 KB시세를 꼭 체크해볼것!
