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아파트 매매를 준비할 때
시세와 대출 한도, 입지 등을 고려하게 된다.
이 중에서 가장 중요한 순간을 손꼽으면
바로 매매 계약금 입금 직전이다.
계약금이 입금되는 순간부터
금액 조건이나 특약을 다시 조율하기가 어렵기 때문이다.
그 전까지가 매수인이 조건을 이야기할 수 있는 마지막 타이밍인 것이다.
자세한 내용 정리해본다.
집값 조율 가능성은 시장 분위기를 먼저.
아파트 매매에서 집값 조율이
가능한지 여부는
개인의 협상력도 있지만
시장 분위기가 크다.
매수자가 적고 매물이 쌓인 지역이라면
매수인 우위 시장이 형성된다.
( 이런 경우에는 집값 조율 여지가 비교적 크다.)
반대로 거래가 빠르고
매도인이 우위에 있는 시장에서는
집값 조율이 쉽지 않다.
(현재 서울과 수도권 분위기가 이러하다)
이때는 무리한 요구 자체가
계약 기회를 놓치는 원인이 되기도 한다.
그래서 아파트 매매에서
집값 조율을 시도하기 전에는
해당 지역의 거래 흐름과
비슷한 평형의 최근 실거래가를
먼저 확인해야 한다.
아파트 매매 계약금 전에 할 수 있는 조율 방법
그럼에도 불구하고 매매가를 조율해서 실제 계약할 의사가 있다면 아래의 내용을 숙지해 두도록 하자
하자를 지적이 아닌 근거로 활용한다
집을 보러 갔을 때
벽지, 바닥, 몰딩, 실리콘 상태, 곰팡이 흔적, 결로나 누수 가능성 등을 꼼꼼히 확인한다.
중요한 건 이 자리에서 바로 흠을 잡는 것이 아니다.
가끔 바로 그 자리에서 이야기를 하는 사람도 있는데 그건 싸우자는 격이 될 수도 있다..^^;
아무쪼록 집이 마음에 들어 계약을 고민하는 단계에서 수리 비용이라는 근거로 조율을 시도하는 것이다.
예를 들어
도배가 필요한 상태라면 도배 비용
바닥 손상이 있다면 보수 비용
곰팡이나 결로 흔적이 있다면 추가 공사 가능성
이런 항목들은
집값 조율의 명분이 된다.
구축 아파트는 보일러를
꼭 보자.
아파트 매매를 할 때 의외로 많이 놓치는 부분이 보일러다.
보일러는
신축 당시 설치된 이후
고장이 나기 전까지
교체하지 않는 경우가 대부분이다.
일반적으로 10년이 넘어가면
고장 가능성이 높아지고,
교체가 필요할 경우
수백만 원 단위의 비용이 발생한다.
그래서 매매하려는 아파트가
10년 이상 된 아파트라면
보일러 제조 연식과 상태를
확인하는 것이 좋다.
만약 보일러가 오래된 상태라면
교체 비용을 근거로
집값 조율을 요청할 수 있다.
이 역시 감정이 아니라
실제 비용 기준으로 접근하는 것이 핵심이다.
일정 조율은 강력한 협상 카드
아파트 매매에서
금액 다음으로 중요한 요소가
잔금 일정이다.
대부분 공실이 아닌 집이라
매도인 또는 임차인의 이사 일정이 걸려 있다.
이 경우 매수인이
잔금 날짜를 유연하게 맞춰주거나,
매도인의 일정에 적극적으로 협조하면
그 자체가 집값 조율의 조건이 된다.
특히 임차인이 거주 중인 집이라면
보증금 반환 시점이 중요하다.
잔금 날짜가 맞지 않으면
매도인은 대출을 받거나
임차인에게 이사비를 지급해야 하는 상황이 생길 수 있다.
이런 부담을 줄여주는 대신
집값을 일부 조율해 달라고 요청하는 방식은 현실적인 협상 방법이다.
조율이 어렵다면
비용 단위로 접근.
아무리 봐도 하자가 없고,
일정도 조율할 여지가 없다면
집값 자체를 깎기보다는
비용 단위로 접근하는 방법도 있다.
예를 들면
ㆍ입주청소 비용
ㆍ이사비 일부
ㆍ소소한 수리 비용
이런 항목은 매도인 입장에서도
심리적 부담이 적은 편이다.
집값 조율이 어렵다고
아예 시도조차 하지 않는 것보다,
현실적인 범위에서
조심스럽게 제안해 보는 것이 낫다.
───
✔마치며✔
아파트 매매에서 집값 조율은
무조건 깎는 기술이 아니다.
근거가 있어야 하고, 타이밍이 맞아야 하며, 감정이 아닌 조건으로 접근해야 한다.
그리고 이렇게 조율을 하고 난 이후에는 계약금을 곧 쏠 생각으로 해야 한다.
만약 깎아만 놓고 계약금을 입금하지 않는 상황이 반복된다면 매도인 좋지 않기 때문이다.
무엇보다 중요한 건
매매 계약금 입금 전까지만 가능하다는 점을 기억하자.
