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최근 부동산 시장을 보면 가장 크게 체감되는 변화는 규제의 강도다.

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과거에는 일부 핵심 지역에 한정됐던 토지거래허가구역이.

 이제는 서울 주요 지역을 중심으로 전반적으로 확대됐고, 이로 인해 이 지역이 규제인지 아닌지 실거주 요건이 붙는지를 정확히 알지 못한 채 매매를 진행했다가 생각보다 큰 제약을 받는 사례도 점점 늘어나고 있다.

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특히 토지거래허가구역은 

매수 전 제도의 구조를 이해하고 접근해야 한다. 이번 글에서는 관련 내용을 자세히 정리해 본다.

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토지거래허가구역이란

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토지거래허가구역은 부동산 투기 과열을 억제하기 위해, 일정 지역 내 토지나 주택을 거래할 때 관할 구청장의 사전 허가를 받아야 하는 지역을 말한다. 

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제도의 핵심​

사는 것 자체는 가능하지만, 실거주 목적이 아니면 거래가 어렵다.

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즉 투자 목적의 매수나 전세를 끼고 사는 방식은 원칙적으로 제한된다고 보면 된다. 토지거래허가구역은 거래를 막는 제도라기보다는, 매수자의 목적을 분명히 가려내는 장치에 가깝다.

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토지거래허가구역 특징

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토지거래허가구역의 특징은 크게 세 가지로 정리된다.

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첫째, 실거주 의무 2년이다.​

토지거래허가구역 내 주택을 매수할 경우 원칙적으로 최소 2년간 직접 거주해야 하며, 이 기간 동안 전세나 월세를 주는 것은 불가능하다.

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둘째, 거래 절차가 일반 지역보다 복잡하다.​

계약서를 썼다고 해서 바로 거래가 확정되는 구조가 아니다. 반드시 관할 구청에 토지거래허가를 신청하고, 허가를 받아야 거래가 성립된다.

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셋째, 허가를 전제로 한 조건부 계약 구조다.​

계약서를 먼저 작성하더라도 이는 확정 계약이 아니라, “허가가 나면 유효해지는 계약”에 해당한다. 허가가 나지 않으면 계약 자체가 성립되지 않는다.

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비규제지역과 큰 차이

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비규제지역의 매매는 계약 체결 → 실거래가 신고 → 잔금 및 등기로 빠르고 단순하다.

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반면 토지거래허가구역은 이 중간에 한 단계가 추가된다.

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약정 계약(조건부 계약) → 토지거래허가 신청 → 허가 대기(보통 2~3주) → 허가 승인 → 정식 계약 확정 → 실거래가 신고​

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이 차이 때문에 토지거래허가구역에서는 거래 속도가 느려 보이고, 체감상 거래가 거의 없는 것처럼 보이는 경우도 많다.​

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  토지거래허가구역 매수 전 반드시 점검할 것

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 토지거래허가구역에서 매수를 고려한다면 다음 사항은 반드시 점검해야 한다.

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ㆍ실거주 계획이 명확한지

ㆍ최소 2년 이상 거주가 가능한 상황인지

ㆍ직장 위치, 가족 계획, 통근 가능성과 충돌하지 않는지

ㆍ허가 신청에 필요한 서류 준비가 가능한지

ㆍ잔금 일정이 일반 지역보다 길어질 수 있다는 점을 감안했는지

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토지거래허가구역에서 실거래가가 늦게 뜨는 이유​

요즘 강남, 송파, 용산 등 토지거래허가구역을 보면 거래가 거의 없는 것 같다는 이야기를 자주 듣는다. 

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하지만 실제로는 거래가 없는 것이 아니라 아직 공개되지 않았을 뿐인 경우도 많다.

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토지거래허가구역에서는 구청의 허가가 나오기 전까지는 법적으로 거래가 성립된 상태가 아니다. 따라서 허가가 완료되기 전에는 실거래가 신고 자체가 불가능하다. 

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결국 허가가 떨어진 시점이 사실상 진짜 계약일이 되고, 약정 계약 시점으로부터 최소 3~4주 뒤에야 실거래가가 공개되는 구조다.

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그래서 토허가 지역에서 실거래가가 안 보인다고 해서 곧바로 거래 절벽으로 판단하는 것은 다소 성급할 수 있다.

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현재 토지거래허가구역 / 규제지역 / 비규제지역 ​

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토지거래허가구역은 서울 핵심지와 일부 수도권을 중심으로 

핀셋 지정된 상태다.

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대표적으로 서울 전체와 경기도 일부가 

토지거래허가구역으로 묶여 있다. 

이 지역에서는 매수 시 구청 허가가 필수이고, 실거주 2년 의무가 기본적으로 따라온다.

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수도권에서는 용인 수지구 일부, 성남 분당 일부 재건축·재개발 예정지, 과천, 하남 교산 인접 지역, 광명·시흥 정비사업 구역처럼 동·블록 단위로 토지거래허가가 적용되고 있다.

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그 외 지역, 예를 들면 용인 기흥구 대부분, 처인구, 화성·평택, 김포 다수 지역, 그리고 지방 광역시와 중소도시 상당수는 현재 비규제지역으로 분류된다. 

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이 지역들은 토지거래허가도 없고 실거주 의무도 없다.

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토지거래허가구역 여부 조회 방법​

내가 보고 있는 지역이 토지거래허가구역인지 아닌지는 반드시 공식 경로로 확인해야 한다. 가장 정확한 방법은 다음 네 가지를 함께 확인하는 것이다.

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1. 호갱노노 앱 활용

2. 국토교통부 실거래가 공개시스템

3. 해당 시 구청 홈페이지 고시 및 공고

4. 부동산 중개업소를 통한 재확인

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토지거래허가구역은 기간 연장, 일부 해제, 재지정이 반복되기 때문에 과거 정보만 믿고 판단하는 것은 위험하다.

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✔마치며✔

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오늘은 토지거래허가구역 규제지역 비규제지역에 대해 정리하고 거래 절차 조회 방법을 알아보았다.

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토지거래허가구역은 실거주 의무가 동반되기 때문에 무주택자에게는 어떤면에서는 기회가 될 수 있다.

( 실거주 계획이 명확하고 장기 보유 관점에서 접근)

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반대로 전세를 끼고 매수하거나 향후 이동 가능성을 열어두고 싶다면 비규제지역이 훨씬 유연한 선택이 될 것이다.