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얼마 전 지인과 부동산 이야기를 하다가 용산 한가람 아파트 얘기가 나왔다.
그 지인은 한가람 아파트 25평을 오래전에 10억 원대에 매수했다고 한다.
그런데 현재 시세를 보니 같은 평형이 23억 원 안팎까지 올라와 있었다.
요즘 서울 아파트 가격이 많이 올랐다고는 하지만, 1998년 준공된 구축 아파트가 이런 가격을 형성하고 있다는 점이 새삼 놀라웠다.
도대체 어떤 입지길래 이렇게 꾸준히 수요가 붙는 걸까?궁금해졌다.
마침 근처에 갈 일이 있어서
이촌동으로 향했다.
가기 전부터 눈에 띈 건 높은 용적률.
용적률이 358% 수준이면 재건축 사업성은 쉽지 않다.
그래서 여긴 재건축보다 리모델링이 현실적인 선택지겠구나라는 생각을 하고 현장을 둘러봤는데, 실제로도 리모델링이 핵심 이슈인 단지였다.
오늘은 용산 한가람 아파트 임장 후기를 정리해본다.
용산 한가람 아파트, 생각보다 규모감이 상당하다
용산 한가람 아파트는 용산구 이촌동에 위치한 대단지 아파트다.
1998년 준공됐고 총 19개 동, 2,036가구 규모를 갖추고 있다.
지도상으로 볼 때보다 실제 현장에서 느껴지는 규모감이 훨씬 컸다.
동 수가 많고 단지 내부도 넓게 조성돼 있어 대단지 특유의 안정감이 느껴진다.
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단지를 걸어보면서 가장 먼저 느낀 건 건물 높이였다.
1990년대 후반 아파트치고도 상당히 높게 올라가 있다. 그러다 보니 자연스럽게 용적률이 높아질 수밖에 없다.
실제로 용산 한가람 아파트의 용적률은 약 358% 수준이다.
이 정도면 재건축을 통해 사업성을 확보하기 쉽지 않다.
그래서 현재 리모델링 사업이 추진되는 것도 자연스럽게 느껴졌다.
이촌역 바로 앞, 왜 사람들이 이촌동을 좋아하는지 알겠다
입지는 상당히 좋았다.
이촌역이 거의 단지 앞에 있다고 해도 과장이 아니다.
4호선과 경의중앙선을 이용할 수 있기 때문에 강남, 여의도, 광화문 접근성이 모두 우수한 편이다.
직접 걸어보니 출퇴근 스트레스는 상당히 적을 것으로 느껴졌다.
무엇보다 인상 깊었던 건 주변 환경이다.
바로 옆으로 용산공원이 있고 한강도 가깝다.
서울에서 공원과 강을 동시에 누릴 수 있는 입지는 생각보다 많지 않다.
동부이촌동 특유의 차분한 분위기도 느낄 수 있었다.
상권은 화려하지 않지만 생활하기에는 부족함이 없어 보였다.
아이를 키우는 입장에서도 장점이 많다.
초등학교와 중학교가 가까워 통학 동선이 짧고 안전해 보였다.
실거주 만족도는 상당히 높은 편으로 추정된다.
단지 내부는 구축의 흔적이 물씬하다.
입지가 좋다고 해서 단점이 없는 것은 아니다.
단지 안을 돌아보면서 느낀 건 확실히 연식은 속일 수 없다는 점이었다.
공용부나 일부 시설에서는 세월의 흔적을 느낄 수 있었다.
특히 같은 단지 안에서도 차이가 있었다.
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계단식 구조와 복도식 구조가 혼재돼 있다 보니 동이나 라인에 따라 선호도가 달라질 것으로 보였다.
실제로 매수를 고려한다면 평형만 볼 것이 아니라 동과 라인까지 꼼꼼하게 확인해야 할 것 같다.
외관도 깔끔했다.
실외기를 무분별하게 외부에 설치하지 못하도록 설계돼 있어 구축치고는 정돈된 느낌을 받을 수 있었다.
다만 주차장은 다소 아쉬웠다.
평일 낮 시간임에도 불구하고 이중주차도 간간히 보이고 있어 주차난은 확실히 있겠다는 생각이 들었다.
리모델링이 진행된다면 이 부분은 당연히 개선될 가능성이 있어 보였다.
결국 핵심은 리모델링이다
용산 한가람 아파트를 이야기할 때 가장 중요한 키워드는 역시 리모델링이다.
재건축보다 현실적인 선택지가 리모델링인 만큼 주민들의 관심도 여기에 집중돼 있을 것이다.
단지 내부를 걷다가 눈에 띈 것이 바로 리모델링 관련 현수막이었다. 서울시 교통영향평가 심의 통과문구가 크게 걸려 있었다.
현장에서는 리모델링 추진위원회와 조합 관련 안내문도 곳곳에서 확인할 수 있었는데 그만큼 주민들의 관심이 상당히 높은 편으로 추정된다.
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현재 시공사는 GS건설과 현대엔지니어링 컨소시엄이다. 사업 규모는 약 1조 원 수준으로 알려져 있다. 리모델링이 완료되면 기존 2,036가구에서 약 2,213가구 규모로 확대될 예정이다. 안전진단 역시 이미 C등급을 받아 통과한 상태다.
최근에는 서울시 경관심의와 세부계획 자문을 통과했고, 현수막에도 적혀 있듯 교통영향평가 심의까지 통과하면서 사업이 한 단계 더 진척된 상황이다.
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물론 그렇다고 해서 당장 이주가 시작되는 단계는 아니다.
조합 계획상으로는 2026년 사업계획승인, 2027년 본계약 및 이주를 목표로 하고 있다.
다만 정비사업은 항상 변수와 일정 변경 가능성이 존재한다. 과거에도 종상향 문제로 사업이 다소 지연됐던 시기가 있었기 때문에 계획대로만 진행될 것이라고 단정하기는 어렵다.
결국 투자 관점에서는 사업이 되느냐보다 얼마나 기다릴 수 있느냐가 더 중요한 포인트일것 같다.
10억대 아파트, 23억?
사실 용산 이촌동 일대는 서울에서도 손꼽히는 고가 주거지다.
주변만 둘러봐도 래미안첼리투스, 한강맨션, LG한강자이 등 40억~50억 원이 넘는 아파트들이 즐비하다.
주변 단지들의 시세를 하나씩 비교해보니 오히려 용산 입지를 감안하면 한가람아파트는 상대적으로 저평가되어 있는 부분도 있어 보였다.
그 이유 중 하나는 역시 대지지분이다.
한가람아파트는 용적률이 300%를 넘는 고밀도 단지다. 그만큼 세대당 대지지분이 상대적으로 적은 편이고, 재건축 사업성에서는 한계가 있다.
실제로 한강맨션이나 다른 재건축 기대 단지들과 비교하면 대지지분 차이가 상당한 편이다.
다만 현장을 직접 걸어보면서 느낀 점은 대지지분의 약점이 입지의 강점 앞에서 상쇄된다는 점이다.
이촌역을 도보로 이용할 수 있고, 용산업무지구 개발 수혜를 기대할 수 있으며, 한강 접근성도 뛰어나다. 여기에 용산국제업무지구 개발, 용산정비창 개발 등 대형 호재들이 계속 이어지고 있다.
결국 한가람아파트의 투자 포인트는 재건축이 아니라 리모델링을 통한 가치 상승에 있다.
대지지분은 낮지만 용산이라는 희소한 입지를 확보하고 있다는 점, 그리고 현재 진행 중인 리모델링 사업이 성공적으로 마무리된다면 상품성이 크게 개선될 가능성이 높다.
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✔마치며✔
오늘은 용건영 한가람 아파트 임장 후기를 남겨보았다.
용산 한가람 아파트는 입지만 놓고 보면 이촌동에서도 손꼽히는 단지라고 생각한다.
높은 용적률 때문에 재건축보다는 리모델링이 현실적인 선택지이고, 현재 사업도 상당 부분 진행된 상태다.
다만 리모델링은 결국 시간 싸움이다.
사업 진행 과정에서 여러 변수가 발생할 수 있기 때문에 리모델링 기대감만으로 접근하기에는 다소 아쉬운 부분도 있다.
그럼에도 불구하고 직접 둘러본 결과 왜 오랜 기간 실수요자들의 선택을 받아왔는지 충분히 느낄 수 있었다.
지인이 10억 원대에 매수했던 25평이 지금 23억 원 수준이 된 이유도 결국 입지의 힘이라는 생각이 들었다.
이번 용산 임장을 통해 다시 한번 좋은 입지는 시간이 지나도 가치를 만든다는 사실을 느낄 수 있었다.
