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결혼 후 집을 살 때 누구 명의로 살 것인지를 대수롭지 않게 넘기는 경우가 많다. 하지만 명의 구조는 대출 가능 여부, 취득세율, 정책 대출 자격까지 모두 결정짓는 중요한 변수다.
특히 부부 중 한 명이 이미 주택을 보유하고 있다면 상황은 더 복잡해진다. 오늘은 부부 명의 전략을 어떻게 설계해야 하는지 정리해본다.
명의 구조가 대출을 결정한다
부동산 대출에서 가장 먼저 확인하는 것이 명의자의 주택 보유 현황이다.
1주택자가 추가로 주택담보대출을 받는 것은 규제지역에서 원칙적으로 불가능하거나 조건이 크게 제한된다.
또한 이미 주택담보대출과 전세대출이 동시에 존재하는 경우 추가 대출 자체가 성립되지 않는 구조가 만들어진다.
부부 중 한 명이 이런 상황이라면, 나머지 한 명의 명의로만 매수를 검토해야 한다. 이때 그 명의자가 생애최초 주택구입 자격을 갖추고 있는지가 핵심 변수가 된다.
같은 집을 사더라도 생애최초 여부에 따라 LTV, 취득세, 정책 대출 조건이 완전히 달라진다.
생애최초 혜택, 무엇이 달라지나
생애최초 주택구입자는 여러 혜택을 받을 수 있다.
우선 취득세 감면 혜택이 있다. 생애최초로 집을 사는 경우 일정 요건 충족 시 취득세가 최대 200만 원까지 감면된다.
수억 원짜리 거래에서 수백만 원의 세금 차이는 결코 작지 않다.
대출 측면에서도 유리하다. 생애최초 조건으로 디딤돌대출이나 보금자리론을 신청할 경우 우대 금리가 적용되거나 한도 조건이 완화되는 경우가 있다.
비규제지역에서는 LTV 최대 70%까지도 적용받을 수 있다. 동일한 집을 사더라도 생애최초 명의로 진행하면 대출 조건과 세금 부담에서 유리한 위치를 점하게 된다
공동명의 vs 단독명의, 어떻게 선택할까
부부 공동명의와 단독명의 중 어떤 것이 유리한지는 상황에 따라 다르다. 공동명의는 종합부동산세 공제 측면에서 유리하고, 향후 양도세 부담을 분산하는 효과가 있다.
단독명의는 생애최초 혜택을 온전히 활용할 수 있고, 향후 갈아타기나 추가 매수 시 명의 분리 전략을 쓸 수 있다.
따라서 집을 살 때마 명의 구조를 사전에 설계해야 한다. 어느 명의로 사느냐에 따라 이후 갈아타기 전략이 달라지기 때문이다.
1주택자 명의로 추가 매수가 어려운 이유
앞에서 언급했듯이 이미 주택을 보유하고 있는 명의자로 추가 주택담보대출을 받으려면 여러 제약이 따른다. 규제지역에서는 1주택자의 추가 주담대가 원칙적으로 제한되고, 주택담보대출과 전세대출이 동시에 존재하는 경우에는 추가 대출 구조 자체가 성립되지 않기 때문이다.
부동산을 잘 아는 지인 부부의 경우
이런 상황들을 사전에 계획하였는데
혼인신고를 하지 않고 각자 1주택을 매수하고 나서 각자 불린 바 있다.
이후에 아이가 태어나고
더 좋은집으로 갈아타기를 할때는
모든 집을 매수하고 가장 좋은 집으로 한 채를 사서 들어갔었다. (잠실)
명의 설계는 매수 전에 미리 해야 한다
이러한 사례처럼 명의 전략은 계약서에 도장을 찍고 나서 생각할 것이 아니라 매수를 결정하기 전에 먼저 설계해야 한다.
계약 이후에 명의 변경이나 대출 구조 변경은 비용과 절차가 복잡해지기 때문이다.
사전에 세무사나 대출 전문가와 상담을 통해 어느 명의로 사는 것이 세금과 대출 측면에서 유리한지를 시뮬레이션해보는 것이 필요하다.
몇 십만 원의 상담 비용이 수백만 원의 세금 차이를 만들어낼 수 있다. 명의 구조는 내집마련에서 놓치기 쉽지만 가장 먼저 확인해야 할 기본이다.
✔마치며✔
오늘은 부부명의전략 주택명의 생애최초혜택 어떻게 활용할지 알아보았다.
부부 명의 전략은 대출 가능 여부, 취득세율, 정책 대출 자격, 향후 갈아타기 전략까지 모두 명의 구조에 달려 있다.
생애최초 혜택을 살릴 수 있는 명의가 있다면 그 혜택을 최대한 활용하고, 기존 주택이나 대출이 있는 명의는 정리 순서를 먼저 계획하는 것이 현명한 접근일 것이다
