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임대차 계약 기간 중 집주인변경이 일어나는 건 불편하지만 겪을 수 있는 일이다.
매매로 소유권이 바뀌면 임차인은 새로운 임대인을 맞게 되고,
이때 가끔 겪는 대표적인 상황이 있다.
바로 보증금인상요구다.
“전 집주인은 그대로 받았는데, 저는 보증금을 올려야겠습니다.”
임차인 입장에서는 당황스럽고 억울한 순간이다. 오늘은 선택할 수 있는 현실적인 대응방법을 정리해본다.
계약 기간 중에는 보증금 인상 요구가 통하지 않는다
결론부터 말하면
기존 전세계약 기간이 남아 있다면
새로운 집주인도 기존 계약 조건을 그대로 승계해야 한다.
그렇기 때문에 보증금인상요구는 법적으로 강제할 수 없다
이건 집주인변경 여부와 무관하다.
소유권이 바뀌어도 임대차계약은 그대로 존속하기 때문이다.
즉, 임대인이 바뀌었어도
금리가 올랐어도, 매매가가 뛰었어도
계약 기간 동안 보증금이나 월세를 변경할 권리는 없다.
임대차 3법 이후, 묵시적 갱신이 오히려 임대인에게 불리한 구조
내 경험을 적어보자면
예전 내가 임차인으로 살 때
묵시적 계약갱신으로 2년 계약을 1년 더 살게 됐었다.
당시는 별생각 없이 지냈는데,
1년이 지나서 다른 곳으로 이사하려고 하니 집주인이 이렇게 말했다.
“보증금을 바로 못 돌려주겠어요.
집이 안 나가요.”
그때 나는 처음으로 전세금반환에 대위험성을 몸으로 겪었다.
내용증명 보내기 직전까지 끌다가 결국 받아냈지만 지금 생각해도 정말 스트레스였던 순간이다. ㅜㅜ
그런데 아이러니하게도,
내가 내 집 마련도 하고, 임대인도 되어보니
묵시적 갱신은 임차인뿐 아니라 임대인에게도 불리한 제도라는 걸 알게 됐다.
이유는 묵시적 갱신이 되면
임차인은 언제든 3개월 후 나가겠다고 통보할 수 있고
임대인은 그 시점에서 무조건 보증금을 반환해야 하는 의무가 생기기 때문이다.
주택임대차보호법 제6조의2
(계약갱신의 효력)
제3항: 임차인은 갱신된 계약 기간 내에도 3개월 전 통보하면 해지 가능
즉, 임대인은 집이 나가지 않아도 보증금을 돌려줘야 한다.
그래서 임대인 입장에서 묵시적 갱신은 위험하고, 소유권이 바뀐 집주인일수록 보증금인상요구를 하고 싶은 이유가 생기지만 법적으로는 불가능하다.
임차인이 선택할 수 있는 대응 전략
1. 보증금 인상 요구는 정중히 거절한다 .
현재 계약 기간이 남아 있어 기존 계약 조건을 유지해야 한다는 설명을 임대인에게 설명한다.
2. 임대인에게 계약 조건 유지 의무조항을 보여준다
주택임대차보호법과 부동산 실무 기준을 중심으로 임대인은 계약 기간 중 일방적으로 보증금을 인상할 수 없음을 설명.
(주택임대차보호법 + 계약 승계 원칙)
3. 임대인이 무리한 요구를 지속하면 갱신청구권을 사용한다
갱신청구권을 사용하면
2년 연장, 전·월세 인상률 5% 제한, 3개월 전 통보 시 중도퇴실 가능
집주인의 입장
임차인 입장에서 억울할 수 있지만,
집주인변경과 자금계획 변경, 보증금 압박의 흐름은 종종 발생한다.
매매가와 금리, 전세대출 가능 여부 등이 얽혀 있기 때문.
하지만 이것은 임대인의 사정일 뿐
임차인이 감내할 의무는 없다.
임차인은 계약을 지키면 되고, 임대인은 계약을 승계해야 한다.
✔마치며✔
오늘은 임차인 변경된 집주인이 보증금 인상을 요구할 때, 임차인이 선택할 수 있는 대응 방법에 대해 정리해보았다.
집주인이 바뀌었다는 이유만으로 보증금을 올릴 수는 없고, 계약 기간 중에는 기존 계약 조건이 그대로 유지되는 것이 원칙이기에
정중하게 거절할 수 있고, 법령 근거를 들어 대응할 수도 있다.
상황에 따라 계약갱신청구권을 활용하거나, 필요하다면 3개월 전 통보 후 퇴거를 선택하는 방법 이다.
